案例 | 诉讼方向选择有多重要？从一宗房产...

一、案件基本情况

2003年，北京市某事业单位（以下称“A单位”）与某房地产公司（以下称“B公司”）签订《开发合同书》，约定A单位将其拥有国有土地使用权（划拨）的8495.94平方米土地交给B公司开发某项目（以下称“诉争项目”），B公司支付补偿款301万元，同时无偿提供建成后诉争项目之特定位置的约9000平米（以下称“诉争房屋”）作为实物补偿，其中商业用房面积不少于4000平方米，办公用房面积约5000平方米。

2004年，北京市实施土地招拍挂政策后，A单位通过北京市土地储备中心某分中心办理了土地挂牌手续，B公司摘得该地块，双方再次签订《补偿协议书》，《补偿协议书》内容与《开发合同书》基本相同。其后，因B公司资金短缺，诉争项目几度停工，迄今为止，诉争项目的办公与商业用房面积均只完成了主体工程但未进行竣工验收。

而围绕诉争项目，产生了B公司与施工单位、银行、政府平台公司、购房人等诸多利益主体的纠纷。在此过程中，B公司引进了投资人C公司，B公司并于2011年将5000平方米办公用房及1.9万平方米商业用房（包括原定补偿给A单位的不少于4000平方米商业用房）以低价卖给C公司并办理了网签手续。直至2016年，A单位才发现原定补偿自己的房产已被出售的消息，交涉未果，遂准备提起诉讼。

二、面临的维权困境

A单位发现，其欲实现自身权益，却面临着诸多困难。诉争房屋已被卖给第三人，虽因未竣工验收尚未办理过户手续，但已在建委办理网签。网签具有唯一性，这意味着从技术角度而言诉争房产无法另行登记到第三人包括A单位名下，除非经法定程序撤销网签。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月）的精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于建设工程承包人的工程价款优先受偿权，从而优先于抵押权和其他债权。本争议项下，第三人C公司已支付购房合同约定的全部购房款，从形式上而言满足了该批复的要求。

如果第三人享有对诉争房屋的优先权，则A单位只能向B公司主张债权。但如前文所说，B公司已严重资不抵债，目前施工单位、银行、政府平台公司、众多购房者均与其存在债务纠纷，且诉争项目的土地使用权、在建工程都被各债权人查封/轮候查封，B公司已完全丧失履约能力（目前其股权已被C公司指定的个人100%持有）。可以确定，A单位从B公司处基本得不到补偿。

那么，是否可以因第三人C公司的房屋购买价（约2800元/平方米）远低于市场价（约7000元/平方米），主张B公司与C公司构成合同法第52条的恶意串通损害A单位利益，从而认定诉争房屋的购买合同无效？或依合同法第74条第1款之债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害，主张撤销房屋买卖合同？就此同一个方向上的两个方案，当事人与律师进行了认真的探讨。我们考虑，司法实践中恶意串通损害第三人利益的证明标准比较高，虽本案中购买价与市场价差异确实较大，但串通的主观恶意尚无证据支撑，存在不被法院支持的风险。而用以明显不合理的低价转让财产主张撤销合同，亦存在同样的证明标准较高的问题。经反复权衡后，我们决定放弃这一个思路。而随后在本案进行当中发生的一个事实，也证明了我们当初放弃这一思路的正确：在之前提起的本项目施工单位与B公司、C公司的执行异议之诉一案中，两审的北京市二中院及北京市高院均确认了B公司与C公司的房屋买卖合同的效力。虽然在我们看来，该判决稍嫌牵强，而且施工单位也存在举证不充分的问题，但房屋买卖合同既已经由高院生效判决确认有效，则另一个法院尤其是基层法院基本上不可能再作出一个与之相背的判决。因而，房屋买卖合同无效或被撤销的思路确乎行不通。

三、我们选择的新思路

惯常的诉讼思路行不通或风险大，我们把思路转向相对冷门的2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称商品房买卖纠纷司法解释）的第7条。该条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。我们认为本案的情形符合该条约定，作为被拆迁人的A单位与作为拆迁人的B公司签订了补偿安置协议，用于补偿的诉争房屋位置特定，现B公司将补偿房屋另行出卖，则A单位可以主张对诉争房屋享有优先权。一旦优先权确立，则A单位在诉争房屋上的权利优先于C公司，更优先于施工单位、有抵押权的银行及其他债权人。

我们遂以B公司作为被告、C公司作为第三人提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉。

四、本案争议焦点

本案的争议焦点有四个：

（一）拆迁补偿安置法律关系的建立是否以取得拆迁许可证为前提

第三人认为，商品房买卖纠纷司法解释第七条“拆迁补偿安置合同关系”中的“拆迁人”与“被拆迁人”均源于当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》。根据该条例，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。第三人因此声称，拆迁许可证的取得是成立拆迁补偿法律关系的前提。鉴于诉争项目未曾获得拆迁许可证，故第三人认为本案中拆迁补偿安置法律关系不成立，本案案由错误。

拆迁补偿法律关系的建立，是否以取得拆迁许可证为前提呢？答案是否定的，理由有如下四点。

《城市房屋拆迁管理条例》第2条规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用该条例。另，该条例第34-37条对未取得拆迁许可证擅自实施拆迁、以欺骗手段取得拆迁许可证等行为规定了警告、罚款、吊销拆迁许可证等处罚措施。可见，《城市房屋拆迁管理条例》中的拆迁许可证体现了主管部门对拆迁人的资质管理，该等规定具有管理性强制规范的性质。未取得拆迁许可证从事拆迁，拆迁人应承担受到行政处罚的不利后果，但该种情形并非确定是否形成拆迁关系的法定要件，不影响拆迁关系的认定，亦不影响双方基于合意建立的合同的性质与效力。

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》后，在国有土地征收领域，拆迁许可证制度被取消，但“拆迁”这一行为仍然存在，只不过称谓被“搬迁”、“征收”与“补偿”取代。这一变化也证明拆迁许可证不是拆迁中的必备条件与前提。然而，商品房买卖纠纷司法解释第7条仍在原有法律语境上继续适用，并未废止或调整。而且我们注意到，即使2011年以前的案例，最高院及许多地方法院在适用商品房买卖纠纷司法解释第7条时，也基本未把是否取得拆迁许可证作为一个重要考量因素，在一些案件中甚至根本未审查此事实。

拆迁法律关系中，最重要的特征是土地与房屋的搬迁、补偿行为具有强制性，系依政府规划进行。诉争项目系依据当地区政府关于卫星城改造建设的通知而启动，依据该通知，B公司与A单位才签订了诉争项目的《开发合同书》。同时，改造建设过程中，该地块上原有之房屋、设施、树木也确实进行了搬迁、砍伐，这说明诉争项目的拆迁事务具有强制性与政府规划性，拆迁法律关系已形成。

当然，如果诉争项目应获取拆迁许可证而未取得，责任也在作为建设与拆迁单位的B公司，而与A单位无关。

为增强我们观点的说服力，我们整理了最高院及多个地方法院就同类案件的判决，提交审判庭参考，取得了一定的效果。

（二）土地使用权以公开挂牌方式取得，是否影响拆迁补偿安置法律关系的成立

B公司主张，其通过公开的挂牌程序，从国土局以出让方式取得该地块的使用权，而非从A单位取得，双方不存在拆迁关系的法律基础。

我国的土地使用权招拍挂政策实施前，土地使用权可以协议出让。协议出让时，开发商向原土地使用权人支付搬迁、拆除补偿款，二者可形成拆迁补偿法律关系。招拍挂政策于2003年前后实施后，国土部门介入，开发商须向国土部门另行支付了一笔土地出让金，但开发商向原土地使用权人支付补偿款这一义务并没有免除，从而形成并行的两个法律关系：开发商与国土部门的土地出让法律关系、开发商与原土地使用权人的拆迁补偿法律关系。因而，B公司通过摘牌取得A单位原拥有地块的土地使用权，无碍二者拆迁补偿关系的成立。

（三）《开发合同书》与《补偿协议书》是否构成拆迁补偿安置合同

对方主张，本案中A单位与B公司签订的协议不是拆迁补偿安置合同。

但是，判断一个合同的性质，不能仅依据该合同的名称，而应观其具体条款并探究该等条款所体现的法律关系。事实上，司法实践中，同类案件中的《合作拆迁开发协议书》、《土地转让开发协议书》、《协议书》亦多有被认定为拆迁安置补偿协议。商品房买卖纠纷司法解释规范的是房地产开发企业与其开发房屋的买受人之间的法律关系，其第7条所称的拆迁补偿安置协议放到这个大背景下，即作为房地产开发企业的拆迁人，与作为开发项目土地提供者的被拆迁人，以房屋实物补偿的方式达成的补偿安置协议。尽管《开发合同书》与《补偿协议书》的名称中没有出现“拆迁”二字，但其内容包含实物补偿、安置房屋面积、位置、用途等各项。协议正文中，亦对拆迁范围、拆迁费用及拆迁责任进行了约定。这些表明，《开发合同书》与《补偿协议书》即构成商品房买卖纠纷司法解释第7条所述的拆迁补偿安置合同。

本案审理过程中，对方先后提出了本案案由应为土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷或合作开发房地产合同纠纷的观点。但本案情形显然与该三类纠纷的构成要件不符，我们反驳并说明理由后，法院未采纳对方意见。在此不一一赘述。

（四）拆迁工作的完成主体是否影响拆迁补偿安置法律关系的成立

B公司与C公司认为，诉争土地上的拆除工作系由A单位完成，因而B公司并非拆迁人。

《开发合同书》与《补偿协议书》中关于拆迁主体的约定确实比较混乱、矛盾，有的条款约定由B公司负责拆迁，有的条款约定由A单位负责拆迁。因年代久远、资料保存不当，双方也均拿不出到底是由哪方进行拆迁的明确证据。但是，究竟哪一方实施了具体的房屋“拆除”行为，对于“拆迁”法律关系的认定并不具有实质意义。正如我们前面所述，判断拆迁法律关系是否成立，最重要的因素是土地与房屋的搬迁、补偿行为是否具有强制性，是否依政府规划进行。本案拆迁补偿协议履行过程中，即使拆迁工作不是由B公司单独完成而是由A单位与B公司共同完成，甚或是由A单位完成，但拆迁后的土地也交由作为开发商的B公司使用，拆迁成本亦由B公司承担。从逻辑上而言，B公司仍系项目的拆迁人或具有类似拆迁人的地位，A单位是被拆迁人或具有类似被拆迁人的地位。

本案经过一审、二审，最终法院支持了我们的观点，判决A单位对诉争房屋拥有优先权。本判决的取得并不意味着A单位维权取得最终胜利，A单位仍需要等待诉争房屋竣工验收后再行要求B公司履行房屋交付义务。但优先权一旦确立， A单位就已成为诉争房屋的第一权利人，其他相关权益方已不能对抗，将来要实现实体权利，顶多只是一个较为简单的交付之诉了。