合同解除的认定——江苏某家居公司与江苏省某科学院租赁合同纠纷案

案件详情：

江苏某家居公司（以下简称“某家居公司”）系08年4月成立的专门从事家居建材行业的企业，2008年8月12日，某家居公司与江苏省级事业单位某科学院（以下简称“某科学院”）签订《农产品研发中心办公楼委托代建协议书》（下简称《委托代建协议》），约定某科学院提供建设用地，某家居公司提供建设资金并承担建设和装修成本，建成后房屋产权归某科学院所有，某家居公司享有建成后50%房屋面积40年使用权收益权，以冲抵房屋建设资金以及可得利益；同日双方又签署《租赁合作协议书》，约定另50%面积的40年使用权出租给某家居公司统一使用，租期40年，双方同意自市规划局下达建设规划方案批准通知之日后的第541天开始，某家居公司支付租金，每半年付一次，租金标准略，如某家居公司未如期足额支付租金的，每逾期一天，向某科学院按未付租金每日万分之五支付违约金，还约定某家居公司自主经营，某科学院不干涉家居公司的经营及日常管理。

建设过程中，某科学院通过公开招投标方式确定由其他三家单位分别作为施工单位、设计单位、监理单位而中标，完成了研发中心办公楼设计、建设和监理工作，某家居公司也按约履行了全部合同义务：提供了全部建设资金，并承担了建设和装修成本，并帮涉案房屋于2014年4月30日通过竣工验收，某科学院于2015年7月30日取得房屋所有权证，涉案房屋1-3层总建筑面积为13338.93平方米，建设工程规划许可用途是办公、科研，但整体按家居超市商业设计，4-5层部分总建筑面积为8454.88平方米，规划用途为办公。房屋建成后1-3层未通过商业经营功能的消防验收,某家居公司未能经营使用，仅出租4-5层中的小部分获益。2015年8月27日，某科学院向家居公司发函，明确表示其因国家政策变化原因，无法继续执行租赁协议而特此通知某家居公司，并建议双方积极磋商解决。某家居公司收函后表示“请科学院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用”。

此后，某科学院与某家居公司就租赁合同相关事宜多次协商，并于2016年4月15日由双方代表共同签署了“研发中心办公楼委托代建办公楼项目评估方案”，但最终未能完成评估并达成一致意见，2016年8月16日，某科学院以某家居公司使用房屋欠付租金为由，起诉某家居公司，请求判令支付房屋租金11059638元，逾期违约金5274651元（自2011年10月10日至2015年8月27日），某家居公司提出反诉要求退还预付的285万元租金，该案一审法院判决某家居公司支付3830792元租金，某家居公司不服提起二审，二审改判判决某家居公司支付租金98万元（扣除已预付的285万），并按98万租金标准支付违约金。

2017年11月17日，某科学院再次向一审法院起诉，主张 2014年6月18日至2018年10月5日期间求某家居公司支付2015年8月27日起至2018年4月30日期间的租金共计7572509元，违约金仍以未付租金的万分之五/日计算，到实际付款之日止；某家居公司提出反诉，要求确认双方租赁合同2015年8月27日已事实解除，并要求某科学院偿还某家居公司为房屋管养维护所垫付的各项费用517762.56元。一审法院2020年6月24日作出一审判决，某科学院不服提起上诉，二审法院维持原判。

律师策略：

江苏某家居公司投巨资帮省某科学院建成了研发中心办公楼，通过竣工验收并帮其拿到了房产证，但因为当时政策收紧，实际用途和规划用途不符经营用房消防验收无法通过，导致涉案物业大面积闲置，某家居公司无法经营使用。然而省某科学院换了新领导后，不愿协商解决纷争，而依据双方签署的《租赁合作协议书》，于2016年8月16日向一审法院起诉省某家居公司欠缴租金1600多万元，该案历经一审，二审，尽管二审法院的生效判决部分改判且最终支持诉求比某科学院原起诉金额减少了1500多万，但是该判决精神对某家居公司很不利：在涉案房产大面积无法使用某家居公司无法经营获益的情况下，某家居公司仍须按照原合同缴纳租金和违约金。

2018年10月，省某科学院第二次起诉某家居公司，此案被一审法院作为重大疑难复杂案件，因某家居公司2018年7月向省高院对第一次诉讼提再审，该案先中止审理，等省高院下驳回再审申请裁定时，恢复审理。为了让某家居公司从此摆脱高额租金和违约金的诉累，王向光律师作为某家居公司代理人，对本案案情进行深入分析后认为，2015年8月27日某科学院发通知函内容表示“租赁合作协议”已无法继续执行，某家居公司同日收函后在通知上书面表示，要求退还预付租金，结算代垫建筑基础相关费用，应视为双方达成解除合意，且后续该租赁协议一直没有实际履行，处于事实解除状态，某家居公司一直代某科学院垫付涉案房屋、设备及配套工程的管护费，尽管原租赁协议书约定租赁期间房产管养费用承租方承担，但解除后某家居公司没有此义务，构成无因管理。

基于上述分析，王向光律师确定了代理方案，代理某家居公司对某科学院提出反诉，要求确认双方租赁协议自2015年8月27日已解除，并返还某家居公司垫付的管养费等。

案件结果：

一审法院归纳本案争议焦点1，某科学院2015年8月27日发出的通知是否导致双方《租赁合作协议书》解除？2，某家居公司是否仍应按照合同约定支付租金及承担相应违约金？3，某家居公司反诉所主张的维修管护等费用能否得到支持？

关于争议焦点1，某科学院在2015年8月27日发给某家居公司的书面通知中明确表示“双方签订的租赁合作协议已无法继续执行”，建议“双方积极磋商，在国家政策范围内，继续开展相关合作”，故某科学院上述通知关于租赁合同解除的意思表示明确，某家居公司收函后表示“请农科院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用”，即某家居公司亦对科学院提出的合同解除表示同意，且双方在后续实际就合同解除后的相关问题进行了磋商，只是未达成一致意见，故双方就租赁合同的解除已经达成一致，双方签订的租赁合同应在某家居公司回函后即2015年8月27日解除，对某家居公司要求确认双方租赁协议解除的反诉请求，本院予以支持。

关于争议焦点2，租赁合同解除后，某家居公司继续占用房屋已无合同依据，理应及时返还房屋。但某家居公司在双方磋商未成后，并未返还房屋，而是占有房屋至今，故应向某科学院支付占有期间的房屋使用费用。关于房屋使用费的标准，某科学院虽对某家居公司举证的《审计取证单说明》的真实性有异议，但该材料中的“目前商业用房的消防报备尚未办结，双方正在协商解决办法，因此绝大部分房产尚未租出”的表述，与某科学院申请设置户外广告牌中表述的商业内容及某科学院原院长严某某的表述能够互相印证，可以证明某科学院对某家居公司将涉案房屋建成后从事商业经营的用途是明知的。涉案房屋的规划用途为科研、实验用房，建成后无法变更未能从事商业经营，某家居公司对此亦是明知，故某家居公司应在双方合同解除后，及时返还房屋，避免更大损失，而不是将房屋占有至今，故某家居公司对涉案房屋产生的房屋使用费损失应承担主要责任。由于某科学院与某家居公司对家居公司无偿使用的部分与原租赁部分并未明确区分和约定，双方后续的磋商亦未达成一致，同时考虑某科学院对某家居公司租赁房屋从事商业经营用途的事实明知和涉案房屋1-3层一直处于空置等因素，本院参照生效判决确定的租金标准，酌情确定某家居公司按照原租金标准的70%支付2015年8月28日至2018年4月30日期间的房屋使用费用。按照生效判决确定的租金标准，2015年8月28日至2018年4月30日期间的租金应为7732817.74元，某家居公司应按照70%的比例向某科学院支付此段期间的房屋使用费5412972.41元。因房屋租赁合同已经解除，故某科学院要求按照租赁合同标准支付此期间的房屋租金及违约金的诉讼请求，本院不再支持......

据此，一审法院判决如下：一，本诉被告某家居公司于本判决生效之日起十日内给付本诉原告某科学院2015年8月28日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费5412972.41元；二，反诉被告某科学院与反诉原告某家居公司2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》于2015年8月27日解除；三，驳回本诉原告某科学院的其他本诉请求；四，驳回反诉原告某家居公司的其他反诉请求。

某科学院不服一审判决，提起上诉，二审法院认为某科学院的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

典型意义：

本案作为疑难复杂案件一审超审限审理，某家居公司投巨资帮某科学院建成涉案房产，是为了从事家居经营，然而投资的目的不能实现，还要依照双方签订的原《租赁合作协议书》继续支付租金，没有任何协商余地，本案是某科学院第二次起诉，原生效判决精神对本案很不利。某科学院2015年8月28日发通知函以及某家居公司接函后回复内容，结合后续行为深入分析，认定双方当时已达成解除合意，确认《租赁合作协议书》在该时间节点上已解除，从而无须支付租金和违约金，帮客户大大减少了损失。

本案对合同解除的认定以及解除后房屋租金如何支付，在法院有较大裁量权的情况下，如何充分举证说服法官，具有一定的参考意义。