九四方案与房产继承

什么是94方案？94方案与房产继承有什么关系？所谓94方案，就是上海市94年出台的将公房购买成私房也就是房改的一个方案。

      94年之前，国家实行福利分房，在福利分房时出现了一系列问题，于是国家决定，改革住房分配制度，94方案就应运而生了。

      94方案把职级、工龄、户籍等等都考虑进去，但是由于《房地产管理法》95年才出台，《房地产管理法》出台之前，人们还没有房子可以共有的意识，所以，94方案规定：按照94方案房改，产证只能登记在一个人名下。

      这种通过行政命令的方式，把原本属于共有的房产只准许登记在一个人名下的方法，给我们带来法律上麻烦。

      按照《物权法》的规定，不动产登记在谁的名下，就归谁所有，登记在一个人名下，就要按照《物权法》的规定，归这个人所有，但事实上，他还真的不归这个人所有。

      为了解决这个问题，1996年上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知【沪高法（1996）250】，明确规定，同住人可以在产证上加上自己的名字。

      但是规定是有了，但由于有的家庭没有矛盾，一家人不加名字也相安无事，还有的人认为，加不加名字没有必要，所以有的家庭直到产证上登记的那位所有死亡，该加名字的都没有加名字。

      那么这个房子怎么继承？是按照共有继承，还是按照个人所有继承？　　例如：贾政与王夫人是夫妻关系，生育两个孩子，大儿子叫贾琏，二儿子叫贾宝玉，贾琏已经分家另过，户口也不与他们在一起。

      1992年，单位分配给贾政一处公房，承租人是贾政，三个人都住在贾政承租的公房里面。

      1993年，贾政死亡，承租人变更成为王夫人。

      1994年，王夫人的户口迁到大儿子贾琏处，在那里享受了动迁利益。

      同年，贾宝玉与薛宝钗结婚，薛宝钗的户口也就迁进了他们这个房子，1995年，贾薛两人生育了孩子贾贵，户口也上到了这个房子里。

      1996年，一家人决定将公房买成私房，房子登记在贾宝玉的名下。

      1997年，贾宝玉不幸身亡。

      就房子的继承问题薛宝钗与王夫人达不成协议。

      薛宝钗认为，房子是我们婚后购买的，是夫妻共有房产，薛宝钗应该得到2/3、王夫人只能得到1/6，贾贵也是1/6。

      后来王夫人聘请我为代理律师，我决定，为王夫人加名字，因为房改时王夫人的户口虽不在房子里了，但是他是房屋的承租人，这样就把名字加上了。

      薛宝钗因为结婚住进来，又有户口，也可以加名字，贾贵是未成年人，不享受利益，不能加名字。

      这样的话，房子应该归贾宝玉、王夫人、薛宝钗三人所有，贾宝玉的那一份王夫人、薛宝钗、贾贵三个人继承，也就是说，王夫人应该分4/9、薛宝钗4/9，贾贵1/9.　　试想，如果律师不要求加名字，是不是王夫人当然也是房屋的共有人呢？不是，物权以登记为原则，不要求加名字，房子就是贾宝玉的，因为是婚后购买的，所以是两个人的，先拿出一半归薛宝钗，剩下一半三个人分割。

      这就是律师的作用。

      　　如果薛宝钗聘请我为代理人，我会怎么做？等贾宝玉死亡2年以后再起诉。

      这样会产生什么样的后果，这就是律师的作用。

      　　我有一个案子，我代理原告，原告姊妹五人，父母原先有一处公房，后父亲死亡。

      在94年房改时，合同，产证上都是母亲和老大的名字，母亲2010年去世。

      现在原告要起诉继承。

      我到房地产登记中心一查，登记在母亲一个人名下，没有老大的名字。

      这个案子怎么判决，我们拭目以待。

      　　下面我就讲涉及房产的遗产。

      　　一、公房是不是遗产？　　《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。

      公房是公家所有，不是个人的，所以不是遗产，就不能继承。

      经常有人问说，我不在上海，我父母有一处公房，现在父母去世了，我能不能继承房子？这是不能的。

      公房的承租人死亡后，房子怎么办？一种方法是变更承租人。

      依据《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见（二）的通知》的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，采用如下方式确定新的承租人：　　1、其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；2、其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

      　　在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人，应当协商确定承租人；无法协商一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间，按顺序确定承租人。

      　　无法协商，能不能通过诉讼解决？不行。

      只有出租人确定了承租人，而其他人认为他确定的承租人不符合法律规定，可以请求法院解除。

      　　没办法确定承租人或者感觉确认没意思的，就这么一直放着。

      　　二、公房动迁了，能不能继承？怎么继承？　　只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。

      有的当事人打电话问：“我们在外地，父母死亡后，把承租权变更成儿子，现在动迁了，我们能不能分一份呢？”　　被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权力份额。

      但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。

      　　我在宁波打了一个官司。

      原被告的爷爷解放前带着16岁的大儿子，11岁的小儿子来到上海，在老家慈溪留了一套房子，这么多年，由于感觉老房子不值钱，没有过问。

      这个老房子一直有当时的一个佣人看着，这个佣人只认识老大。

      现在爷爷死了，老大死了，老二也死了。

      四固定时因佣人只能记起老大的名字，记不清老二的名字，就把这片宅基地登记在老大名下，。

      现在动迁了，160万，给佣人10万，余款怎么分？超不超诉讼时效？　　三、宅基地房子怎么继承？　　从我国农村土地登记确权的历史沿革来看，经历了三个阶段，即1949年－1953年土地改革阶段；1953年－1982年合作化及“四固定”阶段；1982年至今土地登记制度建立和逐步完善阶段。

      时间在后的比时间在前的权属证明文件证明效力要高，即1953年的《土地房产所有证》比解放前的“红地契”的证明效力高，合作化、“四固定”时期的权属证明文件比1953年的《土地房产所有证》的证明效力高等等。

      《土地管理法》生效后，农村土地不再属于私人而是属于集体，原有《土地房产所有证》的，必须在规定的时间换发宅基证，否则，不受法律保护。

      　　举例：被告已经98岁了，他父亲理发为生，他从小跟父亲学理发。

      当时父亲有一个理发铺，三间两层。

      解放后，翻建改建。

      95年颁发了宅基证，宅基证上只有被告一个人的名字。

      在审批表上有被告、被告儿子、被告孙子、被告儿媳四个人。

      现在，被告的两个哥哥，一个姐姐，其中一个哥哥已经死亡，死亡的哥哥的后人共同起诉被告。

      　　如果他们家庭内部打官司怎么办？　　四、私房怎么继承？　　94方案把公房变成了私房，就要按照私房去继承。

      有几个继承人，评估房产价值，然后一般平分就可以了。

      94方案由其特殊性。

      张教授夫妇有一个儿子，94年他们家把公房购买成了私房，登记在张教授名下。

      后张教授的儿子娶妻生子，突然一天，张教授之子遇车祸身亡。

      儿媳认为，老公是同住人，房子老公应有三分之一，要求继承？问：能不能继承？一旦死亡，就不能继承了。

      如果没死之前加上名字，是可以继承的。

      房子的所有权人死亡了，能不能加名字？可以。

      张教授把房子登记在自己名下，后张教授患脑溢血死亡，死亡十年后，教授夫人与教授儿子发生纠纷，教授儿子要求加名字？超不超诉讼时效？可以。

      　　五、房屋所有权转移的方法之一：赠与　　《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

      ”赠与人在赠与财产权利转移之前，具有任意撤销权。

      但是，具有救灾、扶贫、经过公证的赠与合同是不允许撤销的。

      　　赠与与遗嘱有什么区别呢？赠与是赠与人生前将自己的财产无偿给予受赠人，而遗嘱是指自己死亡之后才将生前财产给予被继承人。

      现在有的老人在生前就想将财产赠与给子女。

      例如朱惠康的案件，因为有经过公证的赠与，虽然没有办理产权过户手续，但是由于此赠与合同是不可撤销的，所以只有撤诉；如果是继承，首先产权没有发生转移，房产从理论上说，还是被继承人的。

      如果将房产给了一个继承人，另外一个没有劳动能力，有没有收入，应该保留份额。

      　　注意两点：要么公正，要么过户。

      　　六、房屋所有权转移的方法之二：遗赠扶养协议遗赠扶养协议，是遗赠人与扶养人之间订立的，确定遗赠与扶养民事权利义务关系的协议。

      这里的“扶养人”是指法定继承人以外的其他公民或集体所有制组织。

      这种协议规定，扶养人承担遗赠人生养死葬的义务，并于遗赠人死后取得其遗产。

      如果受遗赠人没有按照合同约定履行，协议可以撤销。

      比如，有一位老人，子女在美国，无法照顾老人生活，于是老人与张三达成《遗赠抚养协议》，有张三对老人照顾，老人的房产在老人过世后，归张三所有。

      　　有的老人有较多子女，他与其中之一签订了《遗赠抚养协议》，视为遗嘱。

      当然，如果对方没有按照协议去办，可以撤销，按照法定继承办理。

      　　七、房屋所有权转移的方法之三：遗嘱　　所谓遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。

      遗嘱共分以下几类：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。

      自书遗嘱前后都是自己亲笔写的，把遗嘱打印好，最后自己签字和年月日行不行？是有效的。

      代书遗嘱必须有两个以上的见证人见证，其中一人代书，其他见证人签字，立遗嘱人也要签字。

      例如：一个老先生再婚，再婚后老伴对她不错，不幸的是老人家患了不治之症。

      但是儿子不怎么孝顺，老人患病后怎么也叫不到面前去。

      由于老先生特别虚弱，没办法执笔，他的老战友代笔，内容是：我的房子归老伴所有，办后事的钱有老伴和孙女分担，老伴拿出30万元给孙女。

      老先生去世后，儿子要求后母腾房。

      我们代理老太太一方，对方以遗嘱的内容不清楚为由辩解，最后我方胜诉。

      录音遗嘱有什么条件呢？录音遗嘱的生效构成要件为：1、必须由遗嘱人亲自制作，并亲自叙述遗嘱的全部内容；2、必须请两个以上的见证人在场作证；3、录音开始时，遗嘱人、见证人必须分别说明自己的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、所在工作单位和家庭住址等；4、遗嘱人必须说明制作录音遗嘱的具体地址和年、月、日、时；5、录音制作完毕，应当密封保存，并在封面上由遗嘱人、见证人签名，注明年、月、日。

      然后，由遗嘱人或交见证人保管；6、继承开始，由见证人及继承人到场并检验封皮的完好情况。

      　　口头遗嘱有什么要件？（一）口头遗嘱只能在危急情况下“订立”。

      法律规定只有在这种情况下立的口头遗嘱才有法律效力。

      （二）若“危急情况解除”而立遗嘱人没有死亡的，口头遗嘱即失效。

      如果处在生命垂危中的立遗嘱人经抢救而恢复了采用其他立遗嘱的能力的，那么该口头遗嘱即视为无效，应另用其他的方式立下遗嘱。

      （三）口头遗嘱必须有“两个以上证人在场见证”方为有效。

      这积累遗嘱里边，哪一种效力最高？公正遗嘱。

      几个遗嘱的怎么办？后边的有效，如果最后的内容不清楚，按照法定继承办理。

      　　不会办理“遗嘱”怎么办？（1）律师帮助公正（2）请律师见证。

      　　七、房屋所有权转移的方法之四：法定继承　　没有前三种情况存在，被继承人死亡后，按照法律规定进行继承。

      第一顺序继承人父母、配偶、子女。

      一般是平等的。

      第二顺序继承人祖父母、外祖父母、孙子女外孙子女。

      　　有一个当事人问，他叔叔有一处房产，叔叔又是孤老，现在叔叔死亡。

      能不能继承？能不能转继承？能不能代为继承？　　同一时间死亡，遗产怎么分？例如：老王夫妻有一套价值300万元的房子，共有大王、二王、小王三个子女，其中，大王一家三口、二王一家三口、小王也是一家三口。

      大王有一套价值100万的房子，二王有一套价值200万的房子。

      有一天，老王开着车子，拉着大王、二王去张家界旅游，发生交通事故，三人同时死亡。

      问一下哪一种说法是对的？老王老婆说了，我是大王的妈妈，老王是大王的老爸，大王死后，他的100万元的房子由我们夫妻、大王老婆和孩子四个人继承，一个人25万，现在老王也玩了，我要继承十分之一，即6.25万，总计：31.25万元；同样，从二王那里我要继承62.5万，所以，我要继承93.75万元；大王老婆就不干了：老王死了，我家大王要继承75万，现在大王死了，我至少要继承75万元中的三分之一吧也就是25万元吧。

      到底应该怎么分呢？推定，无继承人者先死，长辈先死，同辈的同时死亡，互不继承。

      本案中，老王先死，300万的房子分一半150是老王老婆的，另150万由老王的老婆、两个孙子，小王四个人继承，一人37.5万。

      大王100万房产分一半50万是其老婆的，下剩50万有大王母亲、大王老婆、大王儿子三个人继承，一人16.6万元。

      同样，二王也是100万归老婆，其余100万由母、妻、儿三人继承，每人33.3万元。

      所以，老王老婆供应分150+16.6+33.3=199.9万元。

      大王的老婆是：50+16.6=66.6，二王老婆100+33.3=133.3.大王儿子：37.5+16.6=54.1，二王儿子：37.5+33.3=70.8三儿子：37.5，三孙子？没有。

      　　八、遗产分配的方法步骤　　没有纠纷，可先去办理遗产公正，然后办理过户登记手续。

      　　有纠纷的起诉到人民法院。

      法院会通知所有的继承人、财产所有人参加诉讼。

      不参加又不放弃实体权利者照样保留。

      先析产，再评估，再继承。

      　　（以上内容来自网络）

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