道可特研究 | 售后回租中租赁物显著低值高估，不构成融资租赁关系

融资租赁法律关系是兼具融资与融物双重属性的法律关系。实践中，有的融资租赁公司为拓展业务，以承租人提供的交易价值极低的租赁物为核心开展售后回租业务，而实际提供的融资、收取的租金总额与租赁物的价值无任何关联。此时，融资租赁法律关系中常见的租赁物取回，租赁物的估价、买卖、残值约定等均无适用空间，此种融资租赁业务仅有融资租赁之名，而无融资租赁之实，应当认定为不构成融资租赁法律关系，应当按照民间借贷相关规定处理当事人之间的权利义务关系。

一、类案检索大数据报告

2020年8月22日，以案由为“融资租赁合同纠纷”，文书类型为“裁定”“一审”“二审”“其他”，全文包含“管辖”“不动产”为关键词搜索，本次检索获取2020年8月22日前共83篇文书。在83件案例中，笔者经逐案阅读分析，排除无效案例41件，得到案例42件。

如图1-1所示，在这42件案例中，共有95.24%的案例认定租赁物为不动产及其附属设施的融资租赁合同纠纷不适用不动产专属管辖的规定，仍为合同纠纷，适用合同纠纷管辖规则；4.76%的案例则认定该种情形应当适用不动产专属管辖的规定，由不动产所在地有管辖权的人民法院管辖。

时间：2020年8月23日之前

案例来源：Alpha案例库，案件数量75件

数据采集时间：2020年8月23日

以全文包含“融资租赁合同”“低值高估”为关键词搜索，本次检索获取2020年8月23日前共75篇文书。在75件案例中，笔者经逐案阅读、分析，得到案例48件。

如下图所示，在这48件案例中，在被告主张租赁物存在低值高估的情形下，共有14.58%的案例实际查明租赁物存在低值高估的情形，并据此认定当事人之间不构成融资租赁法律关系；有79.17%的案例认定不存在租赁物低值高估的情形，进而按照融资租赁法律关系对案件进行处理；另有6.25%的案例并未对该抗辩予以回应。

此外，在举证责任的分配上，共有18.75%的案例将证明租赁物存在低值高估的举证责任完全分配给被告，出租方无须证明在开展融资租赁业务时已经尽到了初步审核义务。

蓝色：认为租赁物不存在低值高估（38件，79.1%）
灰色：查明租赁物存在低值高估进而否定融资租赁法律关系（7件，14.58%）
橙色：未对该问题予以回应（3件，6.25%）

可供参考的案例

例案：N市第二人民医院、J金融租赁股份有限公司融资租赁合同纠纷案

【法院】

江苏省南京市中级人民法院

【案号】

（2019）苏01民终976号

【当事人】

上诉人（一审被告）：N市第二人民医院
被上诉人（一审原告）：J金融租赁股份有限公司

【案情简述此处略，可详查阅裁判文书网】

【案件争点】

融资租赁合同纠纷中，租赁物为房屋时，应否按照不动产纠纷确定管辖。

【裁判要旨】

最高人民法院经审理认为，融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《民事诉讼法司法解释》第28条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。根据《民事诉讼法》第34条即“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”，案涉《回租租赁合同》第20-1条约定“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商解决。未能通过友好协商解决的，任何一方均应向本合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼”，故本案应按《回租租赁合同》的约定确定管辖。《回租赁合同》的签订地点为W市M路75号，属于原审法院辖区，故原审法院对本案享有管辖权。

二、裁判规则提要

1.融资租赁物价值明显低值高估对融资租赁合同性质的影响

自20世纪80年代引入我国以来，融资租赁行业取得了快速的发展。然而在高速发展的过程中，个别融资租赁公司出现了重融资、轻融物的倾向，特别是在售房回租业务中，部分融资租赁公司忽视对租赁物价值的审核，对承租人提供的价值明显偏低于其租金构成的融资租赁物提供融资，一旦承租人违约未能正常履行租金的支付，对该种情形下，当事人之间的法律关系性质的认定将直接影响当事人之间的权利义务。

从融资租赁合同的定义看，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。在权利义务的设置上，融资租赁法律关系都是围绕融资租赁物展开的，如一定条件下承租人拒绝受领融资租赁物的权利、租赁物所有权的认定、租赁物瑕疵担保责任的承担，特别是对于融资租赁合同中租金的构成，除非当事人另有约定，租金应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

据此，可以说融资与融物相结合是融资租赁法律关系最典型的特征，也是融资租赁法律关系区别于其他法律关系，特别是借贷法律关系的核心要素之一。这也是《融资租赁合同司法解释》第1条第1款的规定将融资租赁法律关系的认定与融资租赁标的物的性质、价值、租金的构成等紧密结合的原因。从该规定可以看出，融资租赁物的价值是对融资租赁法律关系认定的关键要素之一，是认定融资租赁法律关系的一个重要方面。

2.融资租赁物明显低值高估的举证责任分配

正如前所述，“融物”属性系融资租赁法律关系的核心要素之一，当事人就融资租赁法律关系存在争议，就涉及融资租赁物明显低值高估的举证责任分配问题。根据一般的民事诉讼举证责任分配，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人之间签订的是融资租赁合同时，如果承租人主张因融资租赁物明显低值高估进而不构成融资租赁法律关系，承租人应当就其主张承担法律责任。

通常情况下，承租人可以通过提供以下证据证明融资租赁物明显低值高估：一是融资租赁物的原始购买发票及其相关原始购买资料；二是融资租赁物的评估价值报告，分为在融资租赁业务开展前，出租人与承租人共同委托第三方出具的评估报告和在融资租赁产生纠纷后，承租人单方委托第三方出具的租赁物评估报告。相较而言，后者的证明力弱于前者的证明力。

3.出租方在售后回租业务中对融资租赁物价值高低的审核义务

从行业监管的角度来看，根据有关法律法规规定，售后回租业务中，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。根据该规定，在开展售后回租业务时，融资租赁公司对于融资租赁物的价值是有相应的审核义务的，故在承租人能够初步证明融资租赁物的价值明显低值高估时，出租人也有义务证明其在开展融资租赁业务时尽到了相应的审核义务。

从风险防范的角度来看，融资租赁公司在开展售后回租业务时，应当审核融资租赁物的初始购买价值，如要求承租人提供相应的购买发票、收据等，或者要求承租人提供相应的评估报告，以对融资租赁物于租金的构成做出合理的判断。

同时，从保障承租人权益的角度来看，出租人应当尽可能留存涉及租赁物价值的相关材料，如租赁物的相关照片等，并在租赁物上明确标识出租人的标志，以保障后续权益的实现。

相关法律法规

《民法典》

第228条 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第735条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《民事诉讼法》

第64条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《融资租赁合同司法解释》

第1条 人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

第2条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

《民事诉讼法司法解释》

第90条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

作者简介

贾永强
北京道可特（天津）律师事务所 律师

业务领域：企业常年法律顾问、股权投融资、合同争议、知识产权纠纷、IPO法律服务等

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