道可特研究丨实战不良资产系列十一：抵押类不良资产的尽职调查和分析（中）

引言：不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。

本期为大家带来实战不良资产系列十一：抵押类不良资产的尽职调查和分析（中）。

四、第四步骤：比对各项信息综合核查抵押物的真实状况

比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选择性地综合核查以下内容：

1. 权属状况

1）权属灭失（注：最大陷阱）

核查：

① 是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况；
② 是否有已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况；
③ 是否会因主管部门失职，一物多证，本证的实物其实不存在；
④ 实物是否已被拆除、损毁。

2）权属瑕疵

核查：

① 是否未付清受让价款而与原权属人有争议；
② 是否已接管或控制房产；
③是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形；
④ 是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；
⑤ 如属抵押人受让或抵债所得，是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约定的义务；
⑥ 是否与所在地块的权属人不一致；
⑦ 房产所在地块是否属划拨用地。

3）权属人情况

核查：抵押人是否是项目公司，而该公司的主要财产是否只有该房产。

2. 纠纷情况

1）权利纠纷

核查：

① 是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；
② 是否涉及与原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。

2）其他纠纷

核查：

① 是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；
② 是否涉及小业主问题或职工安置问题；
③ 是否涉及与强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；
④ 如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；
⑤ 是否有被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）的纠纷。

3. 规划建设情况

1）规划情况

核查：

① 是否有违反规划报建条件，或违反建筑物的规划用途；
② 所在区域的总体控规；
③ 是否有政府主管部门出具的如《会议纪要》《批示》《函》等限制或支持该房产的改造和建设的文件，如同意三旧改造等。

2）报建情况

核查：

① 消防验收手续；
② 房产权属人与地块权属人是否一致。

3）征收拆迁可能

核查：

① 是否会被征收（含政府借用）、拆迁；
② 预计征收、拆迁的时间；
③ 征收、拆迁的原因；
④ 征收方式，是否有补偿及补偿标准、补偿款发放时间，补偿款是否已被其他法院截留；
⑤ 抵押人对征收拆迁的态度。

4）目前使用状况

如有租赁，核查：

① 出租方是否为抵押人，如不是，则查究具体原因；
② 是否存在虚假租赁嫌疑；
③ 租赁的期间、租金标准和用途；
④ 租赁关系能否对抗抵押或查封（从出租时点、实物接收时点等综合研判），是否需另案诉讼才能处理；
⑤ 租赁是否备案；
⑥ 承租人的大致背景，与抵押人/权属人之间的关联性质；
⑦ 租金一直由何人收取；
⑧ 租金是否被法院冻结扣划；
⑨ 是否有能够证明租赁关系存在的其他情况（如缴费凭证等）；
⑩ 承租人是否有购买租赁物业的意愿。

如果现状为闲置或烂尾（含所在楼盘烂尾）核查：

① 闲置、烂尾的原因（政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、安全事故、司法不公、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、企业资金不足、企业股东不和、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷等）；
② 闲置、烂尾的时间；
③ 是否受到处罚（例如责令整改）；
④ 重新盘活的可能性，抵押人或政府是否会在近期内确定处置方案；
⑤ 房产所在地块的余下使用权期限。

如果现状为第三人使用，则按照第三步骤“核查现场情况”第（四）款处理。

5）欠债情况

核查：

① 是否存在优先受偿权（如工程款）；
② 所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；
③ 是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等；
④ 是否拖欠税费或具有地方特色的费用。

6）过户时的税、费负担

核查：

① 购入价格及投入成本（注：过户征税时有用）；
② 预估过户时会产生的税费种类（尤其是增值税）及金额；
③（如属划拨用地）预估地户时需补缴的土地出让金；
④ 预估抵押人能否承担税费。

7）市场价值

核查：

① 是否有评估报告及评估方法是否妥当；
② 所在区域近期同类房产的市场价格，预扣税费后，预计该房产的大致价值；
③ 如果该房产正出租，可按其月租金×100倍快速预估其价值；
④ 结合相邻区域的物业情况，初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值的可能。

8）处分障碍情况

‍部分或相邻房产处分情况应核查：

① 相邻或部分房产是否曾被法院或抵押人处分过；
② 判断已处分过的房产是否会严重制约抵押房产的使用及影响其价值；
③ 部分处分物的购买人背景、购买动机。

‍过户限制方面应核查：

① 当地政府是否拒不配合法院处置；
② 所在区域是否有规划调整，房产暂不办理过户手续；
③ 是否属国有或集体资产且过户规定不明晰等；
④ 是否有历史遗留问题未解决故暂缓过户；
⑤ 是否属于特种用途（如储备粮仓库等）；
⑥ 房产所在地块是否因属于划拨用地、集体建设用地而影响过户；
⑦ 是否属于抵押人唯一住房或依附若干户口。

处分障碍方面应核查：

① 如已被另案查封，之前法院是否处分过该房产；
② 今后是否会面临难以处置的情况（如政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、首封人恶意查封、有特殊用途等）。

4.干系各方的态度

核查：

① 法院（注：如已被另案查封）或政府部门对处置该房产的态度（消极还是紧迫）；
② 抵押人、权属人、承租人、（商业）物业管理人或其他关联人对处置该房产的态度（消极还是紧迫）；
③ 已对该房产设置了处置障碍的第三人的态度；
④ 该房产是否已有潜在买家。

作者简介

陈杰
北京市道可特律师事务所管委会委员
北京市道可特律师事务所高级合伙人
北京市道可特律师事务所金融专业委员会主任

业务领域：不良资产与资本市场、企业商事诉讼与仲裁

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