水自江汉流出清，风从荆楚飘过香

——为在广州经商现被隔离在湖北的老乡提供法律咨询服务纪实是谁把冬天拉长，是谁让春天悲伤？我不知道。我只知道2020年年初冬去春来的日子，已经注定是江汉平原荆楚大地历史上的一段暗黑岁月。长江汉江在湖北境内的武汉交汇后流入大海，长江与汉江之间的这片肥沃土地从地理上称为江汉平原，有天下粮仓之称，“湖广熟，天下足”指的就是江汉平原；历史上是楚国与荆国的所在地，所以又称荆楚大地，目前的天门市、仙桃市、荆州市等市均隶属境内。水自江汉流出清，风从荆楚飘过香，概括了包括我在内的每一位生于斯长于斯的天门人、仙桃人、荆州人对家乡这片土地的挚爱和眷恋。2020年春节，为躲避新冠病毒，我们全家老小都来到在东莞工作和生活的弟弟妹妹家过春节。正月初十，接到在广州经商目前因新冠疫情而被隔离在荆州老家的老同学的来电，称已经在广州金马服装市场交了上百万的房租，现在正是销售旺季，又去不了，怎么办？我回复：如果疫情短暂，房屋租赁合同继续履行，正常经营后可与房东协商减免部分租金；如果疫情长达三四个月或不能预期什么时候结束，则可解除合同，退还租金，上述两项与房东协商不成可提起诉讼。并将律师事务所里同事在公众号上发表的关于此种情况的法律适用的文章，广东省高院关于此类案件的指导性法律意见等转发给他参考。3月11日，老同学再次来电，你能不能建个微信群，帮我们在广州经商的老乡提供一下法律咨询？我说，可以啊。3月11日建群，人数有三四十人，我和老乡们在群里约定时间讲了一个多小时，还真是每个人的情况都不一样，一一作了解答。3月12日，人数过百。3月13日，人数过二百人。3月14日，人数过三百人。3月15日，突破四百人。3月16日，群满。因疫情被困，不能到处走动，闲着也是闲着，每天在群里约定时间聊上一两个小时。人数过四百的时候我问了一下，你们一共有多少人啊，有人回复：在金马服装市场经商的有两千多人，湖北天门、仙桃、荆州这边的老乡占百分之七八十。还有人不断提醒，这个群不安全了，房东冒充租户混进群里的有好几个了。我只好说，我都不认识，你们自己区别身份，另外再建群保持联系吧。这个群还保持两天后解散。解散之前，将想法和法律意见总结如下，并公布在群里：1.只有现在仍隔离在武汉重灾区，或不幸感染了新冠病毒的等类似原因不能继续履行合同的租户可以要求解除合同。解除合同要先将解除合同通知书送达给对方，电话微信快递方式都可以，注意保留证据。双方经协商对方不同意解除合同时，再向法院提起诉讼。没有先行通知而直接起诉要求解除合同的，解除之日要到法院送达起诉书给被告之日起算，送达之日前的损失作为原告的租户自己承担。请求解除合同的原告租户在诉讼期间是不能进行开档营业的，否则，可以视同是原告租户以自己的行为表明不同意解除合同。如果你不属于上述解除合同的租户又已经在法院起诉要求解除合同了的，建议及时变更诉讼请求为减免租金。2.目前在湖北除武汉之外的其他地区已经于3月陆续解封或即将解封，因此，这些地区的租户要求解除合同的条件不成就，相对短暂的疫情并不能导致全年的租赁合同完全不能履行，一般只宜要求减免租金。减免多少，要参考2、3月份作为服装商业旺季在全年的销售中占比多少来决定，并围绕此找到相关的证据来证明此事实，记住，打官司就是打证据，没有证据支撑的事实是得不到法院认定的，当然相应的诉讼请求就不会得到法院支持。3.相近的两个服装城，万佳和南城的档口开的早一点，租户与房东之间达成的减免协议也会早些，相比万佳和南城两个区域的租户，金马服装城的租户绝大多数来自湖北疫区，受到的影响最大，损失也更大，大家可以比照万佳和南城的租户与房东达成的减免协议，提出相对高一点的减免条件。减免条件如能协商一致，租户与房东之间还需要以签订书面补充协议形式将协商的内容固定，以免事后产生不必要的争议。4.至于有的租户是与原房东之间签订的租赁合同，有的是与二手、三手房东之间签订的租赁合同的问题，还有的支付房租是支付给房东指定的第三人等细节问题，可在查清相关事实的情况下，确定被告；如实在查不清，建议将相关几个人全部起诉，看几个被告的答辩意见来决定被告的取舍。5.还有没有房东的身份证、联系方式的问题，这个只有自己想办法解决；如果和谁签订合同的问题连自己都说不清，不说法官律师帮不了你，谁也帮不了你。6.处理纠纷的三原则是有理、有利、有节。有理是指有法律依据支持，有事实证据证明；有利是指争取对方和相关政府管理人员、基层社区调解人员、司法人员的理解；有节是指在提出己方诉求的情况下，也要适当考虑对方的合理利益，不能没有法律和事实依据的漫天要价，漫天要价的做法不仅不能达到目的，往往还会引起他人的反感，最后适得其反。7.人要有感恩之心，我们的敌人是新冠病毒而不是对方，房东因为将房屋出租而获得了房租收益，同时租户也因租房做生意获得了除支付房租之外的收益；相互之间除了利益冲突之外，更多的是相互合作的双赢。一个房屋出不了租，一个租不了房屋做生意的结果一定是一个双输的结果。8.水自江汉流出清，风从荆楚飘过香。这里的清和香的不仅仅是江汉水和荆楚风，更是生于斯长于斯之人清澈的品格与让人如沐春风的人情味道。愿我们能将江汉水和荆楚风走到哪里带到哪里。目前疫情最黑暗的日子已过，但仍在危险期，祝大家平安健康，和气生财。9.今番良晤，豪兴不浅，他日江湖相逢，再当把酒言欢。今日就此别过！若还需帮助，咱们建群再议。                                                                         北京德鸿律师事务所  杨学俊                                                                               2020年3月16日于广州 【后记：截止17日，传来的好消息是金马服装市场隔壁的万佳服装市场房东同意免半年房租，这是一个通过诉讼很难达到的效果，对金马租户与房东之间的谈判有很好的借鉴意义；不好的消息是湖北除武汉外的部分县市虽然解封了，但人员出省仍是各种条件限制，出去还是有难度。】

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