承租人在同等条件下有优先购买权

【基本事实】
       当抵押权遇上租赁关系，何者效力优先？承租人又应当如何维护自身合法权益？
       朱女士准备在小区内开一家水果店，便以4万元每年的价格承租了小区内的两间店面，并与房东程某签订了3年的租房合同。水果店开张一年后薛某找到朱女士，声称程某由于非法传销已被逮捕而其曾向自己借款30万元，约定3年内还清，并以水果店的店面作为抵押，双方约定到期未清偿债务薛某有权从变卖抵押房款中受偿。现期限已到，程某不能还清所欠债务，薛某要求变卖水果店的店面从房款中优先受偿，其家属也并未表示异议。朱女士则主张自己的合同未到期不同意搬出水果店，薛某表示自己已找好了买家，无奈之下由于水果店一直收益良好，朱女士决定购买该水果店的房产，却遭到薛某的拒绝，其认为自己已与买家商定，执意要朱女士搬出水果店。
朱女士向法院提起诉讼主张自己的优先购买权并聘请了北京圣运律师事务所的律师协助其进行维权。 
【办案掠影】
       北京圣运律师事务所在接受了朱女士的委托后，指派了具有丰富经验的律师全权负责朱女士的维权事宜。圣运律师具体分析了此案件的具体案情，在核实了相关证据确认程某与薛某的借款合同确实为真后，其审慎分析认为在抵押权和租赁关系并存时，如何确定两者的效力存在两种不同的情况。1.当租赁在先而抵押在后时，所谓买卖不破租赁，即使租赁物的所有权转移在租赁期限届满前租赁关系不能解除，承租人仍享有原有权利。2.而当租赁在后抵押在先时，由于物权优于债权的原则，在抵押权人要求变卖抵押物时，相应的租赁关系应当解除，但在同等条件下承租人享有优先购买权。承租人的这项权利也同样适用于租赁在先抵押在后的情况，并且即使租赁期限届满，承租人在出卖人出资租赁物时也享有优先购买权。
       此案件属于租赁在后抵押在先的情况，因此由于薛某要求变卖抵押物优先受偿，朱女士与程某的租赁关系解除，但是薛某变卖房产朱女士作为承租人享有优先购买权。因此法院应当支持朱女士的优先购买权。
       最后，经过审理，法院接受了圣运律所律师的观点，作出以下判决：
债务人程某无力还款，债权人薛某有权出卖抵押物即两间水果店的房产；但是本案中朱女士对出卖的房屋享有优先权，有权优先购买，法院予以支持。
经过半个多月的忙碌奔波，此案件终于尘埃落定。朱女士对圣运律师的办案能力与专业服务大加赞赏，并表达了深切而诚挚的感谢。正因为圣运律师的辩护才使其得到了公平的审判，守住了自身的权益。
 
【律师释法】
       《物权法》第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此案件属于抵押权设立后抵押财产出租的情况，因此薛某有权出卖抵押房产优先受偿，同时朱女士与程某的租赁关系解除。但是朱女士享有对出卖房屋的优先购买权，即其享有在同等条件优先于第三人购买的权利。根据相关规定出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。在抵押权人出卖房屋时承租人同样享有优先购买权。
       圣运律师根据委托人的诉讼请求，在分析了具体案情后准确适用法律，协助委托人合理维权，得到了公平正义的审判，使委托人的权益得到了最大的保护，专业的圣运团队一定是委托人有效维权的不二选择！