执行异议之诉中，如何证明真实的房屋买卖关系?

【关键词】 执行异议、合法占有、真实房屋买卖关系、强制执行、再审申请

【裁判要旨】 本案裁判要旨在于明确了在执行异议之诉中，当事人主张排除强制执行的民事权益时，必须证明存在真实的房屋买卖法律关系。法院在审查时严格把握了证据的充分性和合理性，强调了在无充分证据支持的情况下，不能认定当事人之间存在商品房买卖合同基础法律关系，从而不能排除强制执行。

【基本案情】 薛甲因与丙公司及一审第三人丁公司、符某、宋某的执行异议之诉案件中，不服辽宁省高级人民法院的二审判决，向最高人民法院申请再审。薛甲主张其已真实购买并占有案涉房屋，且已支付全部购房款，请求排除丙公司的强制执行请求。

【裁判结果】 最高人民法院经审查后，裁定驳回薛甲的再审申请。

【专家评析】 本案是一起执行异议之诉案件，涉及执行过程中案外人对执行标的提出的异议。最高人民法院在本案中的裁判，体现了对执行异议审查的严格标准和对真实房屋买卖关系的实质性审查。

首先，关于真实房屋买卖关系的认定，法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条和第三十条的规定，明确了买受人提出排除执行异议的，必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人原因未办理过户登记等条件。在本案中，薛甲虽主张其已支付全部购房款，但未能提供充分证据予以证实，且其提供的《协议》存在多处疑点，无法形成完整的证据链证明真实的房屋买卖关系。

其次，关于合法占有的认定，法院要求买受人必须在人民法院查封之前已合法占有该不动产。在本案中，薛甲提交的物业费、供暖费等票据虽然表明其已占有案涉房屋，但由于缺乏有效的买卖合同基础法律关系，法院未认定其合法占有。

再次，关于执行异议的审查范围，法院明确指出，执行异议之诉的审查范围不包括被执行人是否已偿还债权人的借款本息等执行程序中的问题。这一点有助于明确执行异议之诉与执行程序的界限，确保执行异议之诉的审查焦点集中于案外人的实体权利。

综上所述，最高人民法院在本案中的裁判，不仅维护了执行程序的严肃性和效率，也保护了案外人的合法权益。通过对本案的裁判，最高人民法院为类似案件的处理提供了重要的参考，有助于推动执行异议之诉案件的公正、高效解决。同时，本案也提醒当事人在执行异议之诉中，必须提供充分的证据证明其主张，以确保其权利能够得到法律的保护。

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