最高人民法院（2018）最高民终字第234号本院认为，本案二审争议焦点为陈俊峰、张丽萍、李虎之间法律关系的性质公司。陈俊峰、张丽萍声称，他们与丽湖公司之间的关系是商品房买卖合同，丽湖公司则声称与陈俊峰、张丽萍签订的商品房买卖合同是担保借款关系。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的是为了取得房屋的所有权，这是房屋买卖合同的基本法律特征。由于本案双方当事人对于所签订的商品房买卖合同外观所表述的法律关系是否与双方真实意思一致存在争议，故本案必须以双方签订的相关合同为依据，案件证据能够证明的约定权利义务的内容和履行情况等。根据双方主张的法律关系特点、双方签订的商品房买卖合同的真实含义以及双方法律关系的性质，对双方交易事实进行综合审查和判断。两方已定。首先，作为自然人，陈俊峰、张立平一次性购买226套商品房，不属于自然人使用或投资买卖商品房的正常情况。即使陈俊峰、张立平声称自己是为了炒房而进行大规模团购，但他们却一次性购买了226套商品房，并在涉案房屋一次性全额支付了购房款。案情尚未进展，利湖公司收到货款后，没有为陈俊峰、张丽萍开具发票清偿货款。考虑到交易本身的商业风险，也有些不合理。其次，陈俊峰、张丽萍与丽湖公司签约的226套房屋单价为每平方米3000元，总面积约27775平方米，总价8322.993万元。陈俊峰、张立平认为，该房屋实际购买单价为1800元/平方米，实际购买价格为5000万元。陈俊峰、张丽萍与中金天盛公司签订了《委托付款协议》协议，支付购房款，也是5000万元。中金天盛公司对里湖公司的审核意见称，2011年5月17日，里湖公司收到了中金天盛公司的货款。当日划转83,229,930元，并于当日通过宜华公司转回中金天盛公司33,229,930元。中金天盛公司实际向李湖公司划转5000万元。本案查明的上述事实足以证明中金天盛公司代表陈俊峰、张立平支付的金额为5000万元。陈俊峰、张丽萍上诉称，宜化公司转回中金天盛公司的3322.993万元与本案无关，与事实不符。陈俊峰、张丽萍声称，合同中公布并签订的单价为3000元/平方米，是为了不影响丽湖公司房地产项目的市场销售价格。 (2016)辽民终第529号民事判决书查明的事实显示，李湖公司将李湖名居小区55栋房屋以1500元/平方米的价格出售给耿某。股东大会决议称，为保持市场价格稳定，向耿某出售的房屋登记价格为2800元/平方米。 。陈俊峰、张丽萍的上述陈述及另一案生效判决查明的事实表明，陈俊峰、张丽萍与丽湖公司签订的商品房销售合同中约定的购房价格为3000元/平方米。本案应与涉案项目房屋当时的外部市场成交价格一致。陈俊峰和张丽萍没有证据证明当时的市场销售价格是虚高价格。据了解，陈俊峰、张丽萍以1800元/平方米的价格购买了涉案房屋，接近当时市场价格的一半。这与开发商在商品房销售交易中通常允许的利润范围不符。相反，它是根据用作私人贷款担保的房屋来定价的。通常低于实际市场销售价格，符合该特性。上述生效民事判决还认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不真实。三、李虎公司与李某某签订的涉案合同约定，李虎公司须向其支付中介服务费525万元。李虎公司应在收到货款之日向李某某支付三分之一的服务费，即175万元，以后每月支付三分之一，直至全部付款完毕。本院查明的事实显示，李虎公司还于2011年5月17日、6月17日、7月15日向李某某支付货款175万元，共计525万元。其中两笔转账的付款目的被表述为临时利息支付。李湖公司声称向李某支付利息525万元，与其财务记录相符。由于陈俊峰、张丽萍一次性足额支付了购房款，丽湖公司在收到购房者全部购房款后，仍按月向促成交易的李某某支付中介费。这显然不符合常识。每月付息是民间借贷中常见的情况。四、陈俊峰、张丽萍与丽湖公司签订商品房销售合同后，分别签订《商品房回购合同书》，同意丽湖公司于2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款。商品房买卖合同自动终止。最迟可延期至2011年9月16日，但延期期间需缴纳保费。利湖公司未在约定期限内支付回购款的，利湖公司无权回购，除非陈俊峰、张丽萍同意。上述回购合同显示，即使买方已全额支付购房款，丽湖公司作为房屋的出卖人，仍保留通过回购方式收回房屋的权利。付清货款后，出卖人立即有义务交付房屋并办理房产过户。通常的权利义务内容与目前使用尚未建成的预售商品房作为贷款担保的做法不一致。这与常见的先回购后保留的方式是一致的。而且，涉案回购合同约定按原购买价回购，仅约定支付递延回购溢价。从货款发生到约定回购之日，丽湖公司是否向陈俊峰、张丽萍支付了三个月的购房款，是否支付利息等没有约定，可以根据丽湖公司给出合理解释公司声称三个月内支付给李某某的525万元为利息。陈俊峰、张立平称，因立湖公司与河海公司对涉案房屋权属存在争议，为减少损失，与立湖公司签订了回购合同。但本院审理过程中明确，双方当事人于2011年7月19日签订涉案合同，河海公司仅就涉案房屋纠纷向营口仲裁委员会提出仲裁申请。 2011年8月29日案件审理中，陈俊峰、张丽萍签订回购合同所陈述的理由与事实不符、不合理。 综上，虽然没有提供直接证据证明其、陈俊峰、张丽萍以涉案226套《商品房买卖合同》为借款提供担保，但陈俊峰、张丽萍为该笔贷款提供了担保。李平、李湖公司签订的商品房销售合同包括购买房屋数量、实际购房价格与市场成交价格的差额、支付的购房款金额、所谓中介费的支付方式，且利湖公司保留一定期限内回购的权利。它不符合以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同的法律特征，但符合民间借贷中通过签订商品房买卖合同提供贷款担保的通行做法。一审根据在案证据，对双方签订的合同的真实含义进行了理性分析和判断，认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的关系不属于真正的商品房买卖合同，而是以涉案226套房屋买卖合同担保的贷款。法律关系为，经向陈俊峰、张丽萍解释后，在陈俊峰、张丽萍明确拒绝变更诉讼请求的情况下，判决驳回陈俊峰、张丽萍提起的诉讼，事实认定和法律适用并无不当。
湖南不动产法务律师事务所 (http://www.mylsfw.com/budongchanfawu)提供邵阳市不动产法务24小时律师电话微信，提供免费在线咨询。
标签：
部分文章来源于网络，无法查证出处，我们只做学习使用，如不同意收录请联系网站马上删除。
ADDRESS邵阳知名律师网
EMAILtieqiaolawyer@163.com
CALL US
WEIXIN18907390038
