养老地产相关问题研究

最近我们探讨了养老产业发展的相关问题。今天，我们将围绕国外养老社区模式、国外养老投资运营以及我国养老地产的发展阶段、风险机遇和发展建议方面，就养老地产相关的问题开展进一步研究，供大家参考。 一、国外养老社区模式简介 （一）美国太阳城：闻名世界的持续照料养老社区（CCRC） 美国太阳城是全美最大的老年社区之一，是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。它位于佛罗里达州坦帕市郊，由Del Webb公司于1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，目前有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势，入住居民平均年龄为75岁。太阳城已成为美国开发老年社区的著名品牌，并已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地面积在20平方千米以上的老年社区有亚利桑那州、加利福尼亚州以及佛罗里达州的太阳城。 太阳城规定：所有居民必须在55岁以上，在这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。子女想尽孝心，护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方。18岁以下的陪同人士一年的居住时间不能超过30天。这里的住宅主要是平房或别墅，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，还有心脏中心、眼科中心以及医疗诊所。疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室、剧场、老年活动中心和乡村俱乐部。 （二）日本港北新城：符合家庭亲情理念的二代居养老模式 日本港北新城与太阳城的理念完全相反，它把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，将老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭居住。老人专用住宅套型是指对普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。养老公寓靠近小区出入口或社区边缘布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人在自己的家中养老，加强与社区的互动。 目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位有20至30张，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人参加自己爱好的活动。 （三）新加坡垂直农场老年公寓：自给自足、互惠互助 为了应对人口老龄化带来的问题，新加坡提出了“成功老龄化（Successful Aging）”的理念，计划通过增加老年人的社会参与、改善身体健康以及保证生活安全的方法来实现。垂直农场老年公寓旨在打造一个集适老化老年公寓、垂直农场、屋顶农场、养老服务为一体的建筑综合体，以解决新加坡的粮食危机、老年人住房问题、就业问题、收入问题与健康问题。 老年公寓的设施与功能区十分完善，包括充裕的高密度住房、农产品市场、有机食品超市、农业研究中心、架空活动层与社区医院，当然还有最具特色的水管垂直农场、屋顶农场、线性农场以及传统土壤农场。 在住房方面，根据新加坡老年人的居住情况，老年公寓推出了四种户型，分别是为独居老人或夫妻同住老人而设的小型住房、适合一家三口居住的双卧室住房、适合6人左右居住的中型房，以及适合三代同堂8人左右居住的大型住房。 而公寓设置的社区医院则可以为老人提供门诊服务与上门服务。通过面向社区招聘，社区里有能力的老人可以应聘成为医生、护士或助老员，为邻居们提供关怀和服务。这样，整个老年公寓形成了自给自足、互惠互助的氛围。 二、国外养老投资运营简介 （一）美国：市场开发为主的养老地产金融生态系统 在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金共同构建。其中，养老地产的开发商通常是由其他类型的开发商演化而来，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商。在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然，也有不少运营商自己充当开发商，或与开发商组建合资公司来共同开发项目。此外，由于开发环节并非养老地产的核心环节，所以多数运营商和投资商都会谨慎控制开发环节的资金占用，从而出现了开发业务外包的趋势。 第一是“养老金＋地产”：美国普遍采用“养老金+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。首先，养老金的支付来源是整个养老地产业运行的关键。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个金融体系。美国采用“养老金+地产”的开发模式，是将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼，同时为公司吸收养老保险客户。 第二是整体性的金融生态系统：在美国，主要由三类投资商（即房地产投资基金“REITs”、私募基金和非营利性组织）组成了一个完善的养老地产金融生态系统。其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。 但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而在委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。 （二）日本：多方合作型的养老地产运营模式 相对于亚洲其他国家，日本养老产业已经形成完整产业链。2000年《护理保险制度》的实施，保障了老年人长期照料护理服务的支付能力，因此吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域。日本老年住宅开发主体非常多元化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都积极参与，合作模式降低了经营风险和成本。而养老地产以出租为主，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类只收取月费，月费很大程度由当地介护保险金支付比例设定和支付。另外，日本居家养老很发达，在居住上有“两代居”和长寿型住宅作为选择，配合社区及居家护理服务。日本也选择利用金融工具的发展促进整体行业的发展。例如，日本推行房屋逆按揭财务安排，来保障老年人在养老设施和服务利用的支付能力。日本也选择了通过发行REITs来推动养老地产发展。 （三）新加坡：传统家庭养老和政府主导的地产运营模式 新加坡一直提倡和鼓励家庭养老，主张三代同堂的传统华人生活模式。它是世界上第一个将“赡养父母”立法的国家。通过相应的法律和庭审、仲裁制度确保子女的赡养责任。新加坡的居住型房屋主要是由建屋局（Housing Development Board）提供政府组屋，居民的房屋自有率高达90%。建屋局在组屋申请和分配上给予三代同堂家庭以价格优惠和优先安排，相应家庭未来的遗产税亦有减免优待。同时，推出一系列津贴计划，为需要赡养老人的低收入家庭提供养老、医疗方面的津贴，以减轻其家庭负担，提高其赡养老人的积极性。另外，新加坡政府也在养老产业方面从法律、税收、补贴等各方面不断加大投入，完善适合自己的养老体系建设。 新加坡建屋局早在1998年3月就推出了“乐龄公寓”。“乐龄公寓”属于政府组屋的一种类型，一般兴建在成熟社区中，建设老年公寓，公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。乐龄公寓的基本申请条件是，申请者必须是55岁或以上的组屋屋主，必须是新加坡公民，夫妇必须一起申请购买，单身人士、离婚者或丧偶组屋屋主均可申请。主要模式有老年公寓、普通自住型老年住宅，特点是户型设计合理化、产品建设标准化。而这种公寓为购买者所有，购买价格也大大低于私人地产的价格。 三、我国的养老地产处于起步阶段 与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下五个方面： （一）养老地产项目区域分布不平衡 养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，其他地区仅有少量项目分布。截至2019年底，长三角养老床位数量为167.65万张，占全国的21.6%。 （二）养老地产项目空置率较高 在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。 （三）养老地产融资成本、投资运营成本高 相对比发达国家，REITS、ABS等是重要融资手段，尤其REITS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。 （四）优质公立养老机构“一床难求” 公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善，周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难享受到。以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有167个床位，位于闹市，每月收费4000~5000元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。 （五）私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高 私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。高端养老院虽然服务条件较好，但是普遍收费较高。收费区间在8000-30000元每月，对大部分普通家庭来说负担较重。 四、我国的养老地产的风险与机遇 （一）风险 1.市场风险 虽然养老地产行业日益火爆，但其面临的市场风险依然严峻。 第一是受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动。当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的养老地产模式需要一定的时间。 第二是养老地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，又可总结为“高干、高知、高管”等领域的老年群体。虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限。特别是前期市场推出的养老地产产品已经消化了一部分客群，将给未来集中面世的养老地产产品带来新的挑战。 2.经营风险 就回报周期而言，养老地产行业的投资回报周期较长。国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后，才实现首次盈利。万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。行业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，目前国际高端养老地产的平均投资回报都不超过10%。 （二）机遇 1.高净值人群及2+1+4家庭结构带来的新机遇 中国日益增长的高净值人群家庭将为市场注入新的活力。《2018胡润财务报告》显示，2018年中国千万元净资产的家庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，人群的平均年龄为40岁。这些高净值人群的父母大多已超过65岁。为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。 同时，随着第一代独生子女的父母开始步入老年，2+1+4结构的家庭（即两个成年人+一个小孩+四个老人）的负担愈发沉重，这一严峻的现状，也许会改变当下9073的养老模式（90%家庭养老，7%社区养老，3%机构养老）。相信未来会有越来越多的老人走向社区养老及机构养老。 2.多源发展结合带来的新机遇 随着老年群体对自身健康关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”“森养”“旅居养老”等将为老年地产带来新的卖点。以“医养结合”为例，养老地产应积极整合养生及医疗资源，为老年群体提供持续的日常保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他服务，优化老年群体的入住体验，使得老年群体在安居的同时，能增进健康、延年益寿。 五、未来发展建议 （一）政府层面 目前中国社会面临着更为严峻的养老压力，我国政府从2013年起正式建立了养老政策体系和服务体系，标志是同年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（即国务院35号文件），这个文件提出，到2020年要全面建成功能完善、规模适度、 覆盖城乡的养老服务体系。此后，政府下发多个文件，涵盖包括产业政策、土地政策、金融政策、人才培养政策、医养结合政策、补贴政策、民营资本优惠政策、市场监管政策等多个方面；涉及到人口战略、就业制度、社保体系、医保政策等方面的内容。但如此多文件的出台还是没能解决养老体系中的深层次问题，如养老服务供给能力和质量都偏弱，难以满足老年人需求多样化的矛盾。又如，养老机构运营成本高于老年人支付能力的矛盾等。且文件仍停留在政策层面，未能落实到法律层面。实际操作中，存在制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等，政策体系尚需进一步完善。 以资金运作的REITS模式为例，由于目前REITS在中国缺乏明确的法律地位，信托法条款相对滞后，公开渠道未搜索到国内该模式的落地案例。当前迫切需要建立提升老年人支付能力的制度，比如长期护理保险或者是类似的制度，也仍未有更细化的政策出台。因此，政府还需在政策法规层面发力，加强政策引导,建设养老服务体系,合理规划区域地产资源,统筹协调区域养老产业布局，鼓励多方主体参与养老产业的发展。 （二）企业层面 1.以服务为核心。我国养老地产的发展时间较短,目前高端养老地产的兴起主要还是源于地产行业升级。但是养老地产并不简单属于“地产+”，从长远发展来看,高端养老地产的竞争性将会加强,竞争的内容将从地产转向养老服务本身。随着养老产业标准化文件发布及强化监管政策实施，养老地产项目的优势服务及运营能力将成为主要竞争力。同时“公建民营”的模式也使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，对开发商本身的产品力要求更高。 2.多源结合大势所趋。目前，“医养结合”“森养”“旅居养老”是大势所趋。尤其是“医养结合”养老地产与康复医疗业务联动合作，能够提升养老地产品牌价值，同时引入康复医疗业务，也能带来额外医疗收入来源。 3.合理组合融资方式。养老项目社会资本方前期投入资金高，且多为融资资金，除传统的银行贷款之外，可通过信托、债券融资、养老产业基金、保险资金、互联网金融等方式筹集资金，亦可借助政府提供的财政贴息、补助投资、风险补偿等方式来构建多渠道多层次的融资方案、降低融资成本、提高融资效率。 4.信息技术、智能化技术加速应用。信息技术、智能技术在提升养老地产精细化、人性化运营方面将会发挥巨大作用。应用可穿戴设备、物联网和远程智能安防监控技术，能够实现24小时安全自动值守，降低老年人意外风险，改善服务体验;应用生物识别技术，建立养老服务管理系统，实现个人健康精细化管理;应用人工智能技术，实现智能语音交流互动场景、老年人智能相伴场景。未来，科技企业与养老地产企业的合作将会更加频繁紧密。补贴方案、补贴金额也在逐年优化。 5.非营利性养老模式不可忽略。针对非营利性养老机构，其服务对象主要包括村集体经济组织内农户、城市中享受福利政策的居民等，非营利性养老机构土地一般为无偿划拨提供，养老机构则主要依靠政府补贴、社会捐赠进行运作，且补贴方案及金额等也逐年优化。由于2019年已放宽养老机构准入门槛，且进一步为非营利性养老机构参与养老产业提供土地使用优惠政策支持，非营利性养老模式依然大有可为。

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