法律服务在身边 | 商品房验房、收房过程中的法律小常识（上）

2018年8月3日，宁夏新闻广播FM106.1《司法行政 法律服务在身边》第70期节目，又如期和大家见面了，本期节目特别邀请到北京市盈科（银川）律师事务所田雨果律师做客节目。

本期话题：商品房验房、收房过程中的法律小常识。

主持人：听众朋友们大家好、田律师好，欢迎做客本期节目。随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，购买新房改善居住条件成为老百姓对品质生活的追求，可是在购房过程中的信息不对称和许多内容过于专业，导致房屋纠纷不断。商品房交付本应是最开心的时刻，可是很多时候反而让购房者更为发愁。那如何在房屋验房交付过程中或者在入住之后解决出现的问题，来保障自身的合法权益，下面请田律师为我们普及一下相关法律知识。
田律师：主持人您好，收音机前的听众朋友们大家好！
我们都说，买房无小事，对于很多的购房者而言，买房称得上是人生中最大的一笔开支了。但在这其中涉及细节较多，再加上购房者对房地产只是一知半解，且往往是处于弱势的一方，因此在购房过程中甚至入住之后出现问题就很容易与开发商或者物业服务公司产生争议，引起纠纷，今天就先给大家讲讲商品房在验收、收房过程中存在的法律问题。

主持人：在大多数老百姓的理解中，通常认为购买商品房交清购房款项之后，售楼部的工作人员会通知你到物业部门办理验房、收房手续，那么物业把住宅钥匙交给业主就视为交付了吗？
田律师：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这就是通常我们所说的“交钥匙”，最传统的交付标志是交钥匙，即开发商将入户钥匙向购房者移交，标志着房屋占有的转移。但这是有前提的，必须是开发商所建房屋是经有关部门验收合格后并已取得工程竣工验收备案证明文件才可通知购房者收房，并签署房屋交接单等。
我国法律对这些都是有明确规定的，如《消防法》第11条、第13条、《建筑法》第61条、《房地产管理法》第27条都明确规定，验收合格是强制性条款，如果还没进行验收就将钥匙交付购房者，此种交房行为因不符合法律规定、行政法规强制性的规定必然导致交房不合法。同时，商品房交付还必须取得工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书，所以购房者们在验收房屋时是可以要求开发商出具上述文件，否则可以拒绝收房。
主持人：那如果购房者在验房时发现房屋存在质量瑕疵问题，那么在商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房做法是否符合法律规定呢?
田律师：首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或者解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。

主持人：还有一种情况比较普遍，就是开发商存在逾期交房的情况发生时，作为购房者该怎样主张开发商的违约责任呢？下面先看一个案例。
【案例】2012年7月陶女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了某开发商的一手房屋，约定交房时间为2013年8月31日。交房时间到了但开发商一直迟迟未通知交房，直到2014年1月24日才通知业主交房，陶女士了解到小区的天然气管道不能通气使用，于是开发商通知交房时陶女士并没有接收改房屋，直至2014年5月22日才与开发商办理了交房手续。之后，陶女士与小区的其他100多户业主一起将开发商起诉至法院，要求开发商支付逾期交房的违约金，按日万分之二从2013年9月1日（合同约定的交房日期）计算至2013年8月20日（天然气管道验收合格之日）。
田律师：前面也介绍了，根据合同的约定开发商应当将符合有关规定的商品房交给业主使用，主要有四方验收和消防验收合格，生活排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求等，而本案中的争议的问题就是管道燃气何时达到设计要求。这个案件中，开发商通知交房时管道燃气仍未达到设计要求，而是在通知交房后7个月才达到设计要求，但是陶女士在5月份就接收了房屋，因此，法院认为陶女士接收房屋就视为她确认房屋达到交付使用的条件，判决开发商支付原告陶女士逾期交房日期为截止接收房屋之日，违约金10万。
关于逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的违约责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。
这里还需要值得注意的是，在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
节目的最后我想说一下，大众面对开发商所开发的商品房，总容易有着一种偏执的抵抗感。这种抵抗感会随同小区业主的质疑声和媒体的曝光报道而不断壮大，进而可能演变成房屋交付时的直接对抗状态。我们要在选购房屋或者验房时掌握一定的法律知识，做到心中有数，将主动权掌握在自己手中。
主持人：谢谢田律师的解答，开发商追求高利润而导致的房屋质量问题、宣传及建设成果中的疏忽问题以及房屋交付时的不规范行为，都可能进一步加剧业主对开发商的抵抗感。因此，业主需要有着明确而正当的可拒收房屋的理由，以支撑自己的拒收房屋行为。并且提醒广大购房者在验房收房过程中，一定要小心、谨慎、细致。那么今天的《司法行政 法律服务在身边》节目就讲到这，感谢田律师作客我们节目。
田律师：买房无小事，关于商品房的验房、收房这其中涉及的法律问题还有许多，为了使我们支出的这一笔大开销能花的放心和安心，避免不必要的法律纠纷，希望今天的节目能让大家有所收获。谢谢收音机前的听众朋友们收听本期节目，我们下期再见！
律师简介：
田雨果律师，毕业于华中师范大学，法学硕士研究生。北京市盈科（银川）律师事务所律师，现任家事和财富管理法律事务部委员、刑事业务法律事务部委员。
业务专长：各类合同纠纷、民间借贷纠纷、知识产权、刑事业务等。