商业租赁房产征收拆迁相关问题： “房屋征收”和“房屋拆迁”之不同

第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。由此可见，征收房屋等不动产，是为了“公共利益”将原属于单位、个人所有的房屋征收为国家所有。从法律上讲，“房屋征收”属于国家行为，具有强制性，在当事人间建立的是行政法律关系。

而根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，“房屋拆迁”是指建设单位出于“非公共利益”目的，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民予以安置。被拆迁房屋及其所有权随着拆迁行为的开始而“灭失”。建设单位与被拆迁人之间订立补偿协议，建立的是民事法律关系。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，“房屋征收”的实施主体是国家。

而根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。“房屋拆迁”的实施主体是取得房屋拆迁许可证的单位。

在征收程序方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。房屋征收部门拟定征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公布，征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人有异议的，应当组织听证会，并根据听证会情况修改方案。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

在拆迁程序方面，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定， 城市房屋拆迁必须符合城市规划。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

由上可知，“房屋征收”的程序要求更加丰富，为了体现公益追求，其中的论证、公告、听证等流程充分体现了行政行为的合理性、科学性与民主性。而“房屋拆迁”的程序要求则相对简洁，在取得房屋拆迁许可证后，当事人可以充分根据意思自治原则安排拆迁活动。