“以购代征”后实施强拆，最高院这样裁判！

    实践中，有些征收方为了规避征收程序，会委托公司对拆迁户的房屋进行收购。如果出现纠纷，通常会被告知“收购是民事法律行为，与行政机关没有关系”。

    事实真是这样吗？圣运律师事务所王有银主任结合最高法典型案例为大家做详细解答。

基本案情

    汪女士在浙江省龙游县经营商店，2015年，龙游县城市发展投资公司（以下简称“龙游公司”）与龙游县旧城改造征收指挥部办公室（以下简称“龙游旧改办”）签订《委托书》，由龙游公司收购龙游县大南门历史文化街区保护项目的涉案房屋，汪女士的房屋被纳入征收范围。

    因收购价格偏低，汪女士迟迟未签订收购协议。但汪女士楼上住户均已签订收购协议，相关单位已经开始进行拆除工作。2016年5月21日，龙游公司、龙游旧改办向汪女士作出书面通知，告知”在2016年6月9日（含）前未提交收购申请，未签订房屋收购协议的，不再享受大南门历史文化街区保护项目（一期）房屋收购特别奖政策”,并于同月28日送达汪女士。

    汪女士认为拆迁工作已经严重影响到了她的日常生活和经营活动，且龙游公司迟迟不改变收购价格，导致其合法权益受损，遂提起行政诉讼，要求确认龙游县政府“以购代征”行为违法，责令县政府按照正常的征收程序进行征收工作。

法律点评

    拆迁户可能有同感，在拆迁维权中，如果不能让征收部门承担相关责任，仅仅通过民事途径让所谓的“收购公司”进行赔偿，维权难度相对较大。首先，公司作为民事主体，没有国家公权力的信用保障，一旦出现背信弃义的情况，会让拆迁户陷入维权旋涡中；其次，公司的理赔能力与其经营状况直接相关，一旦出现经营恶化或者转移财产的情况，会让赔偿的执行难度加大。

    在本案中，维权能否成功主要涉及两个问题：第一，龙游公司是接受了旧改办委托，该行为能否认定为行政行为；第二，收购与拆除行为，是否会让政府产生赔偿责任。

    由于“以购代征”的问题并没有法律和政策明确规制，因此，最高裁判机关的裁判意见就显得十分重要。在一、二审法院均驳回起诉后，最高院对该案进行再审，其裁判精神表明：

    第一，“以购代征”在客观上有利于提高拆迁效率，所以不能直接认定违法。但是，龙游旧改办委托龙游公司实施征收，不能看作一种纯民事行为，而应当看作是行政行为。若在这一过程中发生了违法强拆，应当由政府承担责任。

    第二，在收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿的原则，确定不低于市场评估价格的安置补偿方式，并与房屋所有人签订收购协议。在未签订协议的情况下，不得破坏房屋，影响房屋所有人的正常生活。

    在本案中，龙游公司迟迟不肯付出合理对价，汪女士自然有权拒绝。在未签订收购协议的情况下，龙游公司不适当的拆除方式破坏了汪女士的居住和经营环境，导致该房屋正常使用功能贬损，已经构成侵权。依据上述裁判精神，行政机关要承担赔偿责任。

律师寄语

    王有银主任提醒，在城市化进程中，我们必须看到地方政府的一些创新性举措，但同时要明晰其中的法理，才能在征地拆迁过程中最大限度的保护自己的合法权益。拆迁维权具有极强的专业性，有些问题不是依靠阅读法条就可以解决的，拆迁户要尽量委托有着丰富法律知识和维权经验的拆迁律师，以获得最佳的维权效果！