借名买房有效吗？

顾名思义借名买房就是以出名人名义与房产出售主体签订购房合同或办理购房手续，由借名人自己承担购房款和手续费，购买房产，并由借名人使用和处分房产的行为。通常来说，借名买房的行为一般发生在熟人之间，比如亲戚、邻里、朋友、经熟人介绍等。但随着房产价值不断的大幅提升、亲戚关系变化、朋友关系恶化等原因，借名人和出名人纠纷也随之产生，为此诉至法院的也不在少数。那么借名买房的行为有哪些风险？借名买房能否获得法律支持呢？下面我们通过两个小案例了解一下。案例1：妹妹全款借用姐夫名义购买单位集资房，姐姐和姐夫离婚，姐夫反悔，要求妹妹一家腾退房屋。A单位进行集资建房，发出通知，告知其下属员工均可参与集资购房。A单员工张某因自身房产数量较多，不想购买便询问其妻子的妹妹李某是否愿意购买，李某因无房正准备购房，遂同意以张某名义参加A单位的集资购房。李某将全部购房款通过张某个人帐户汇给A单位，并由李某在房屋建成后自行选择房屋位置并办理入住手续，并每月交纳物业费、停车费、暖气费等各项费用，在李某居住该房屋10年后，张某离婚，对该房屋主张权益，以双方买卖房屋无效要求李某腾退房屋。由于当时双方没有签订书面的借房协议，关于张某和李某之间行为是什么法律性质，有两种意见：第一种意见是双方存在房屋买卖关系，单位集资建房不能对外出售，因此双方买卖合同无效；第二种是双方不存在房屋买卖关系，只是借名买房关系，单位集资建房不属于政策保障性住房，借名买房没有违反法律、行政法规强制性，应为有效。笔者认同第二种意见，理由如下：1、张某询问李某是否买房时，房屋并未开始开发建设，也未进行房屋分配，房屋位置未确定，房屋并未特定化，因此不存在出售房屋的条件，此时只是一种集资购房资格的转让，也就是李某借用张某名义购房的行为。2、李某实际交付了全部房款，装修款、物业费、停车费、暖气费等各项费用，虽然这些费用是通过张某个人帐户汇给A单位的，但不能以此否定李某向单位支付房款的事实。房屋建成后，由李某选择的房屋坐落、并亲自收房和进行的二次装修。以上事实说明张某只是提供了购房资格，其没有支付房屋任何购买费用，因此不存在李某向张某购买房屋的事实3、李某购买并入住涉案房屋10年以来，张某从未向李某主张过对涉案房屋的所有权，说明张某对李某享有涉案房屋所有权益是明知的。4、双方的借名买房行为不属于法定无效情形。并且根据北京市相关指导意见规定，借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房的，借名人依据双方之间约定要求出名人办理产权过户手续的，法院一般不予支持。本案涉案房屋为单位集资建房，不是经济适用住房、两限房等政策性保障住房，也非因特殊身份而享有的住房权益(如军队房屋），不构成国家对特定人员的保障住房政策的实施的影响，因此李某借用张某名义买房的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效民事行为。案例2：出售回迁房购买资格，房涨飙涨，出名人反悔。甲某一家原为北京五环边的村民，随着城市建设不断扩张，其居住地区被列入危房改造项目，甲某一家根据政策获得了多套以优惠价格购买原地新建的回迁房资格。虽然购房价格优惠，但是甲某一家认为自家房子已够住，不想再出资购买多余的房屋，经朋友介绍，甲某和乙某签署协议，约定甲某以3万元价格将自己的一个购房资格转让给乙某，由甲某与开发商签署购房合同，购房费用由乙某承担，房屋建成后，由乙某居住使用，甲某可以协助乙某办理过户手续。后双方都如约履行相关手续和费用，乙某也如愿居住使用该房屋。经过几年建设，回迁小区的环境越来越好，房屋价格也越来越高。后开发商为业主办理了产权证，乙某得知后，要求甲某将房屋过户给自己，但遭到拒绝。乙某还试图将房屋出售给第三方。乙某只好将甲某诉至法院，要求甲某将房屋产权过户给自己。甲某拒绝的主要理由是案涉房屋是拆迁安置房是国家面向拆迁户特定主体具有补偿性质并享有优惠政策的保障性住房。因此转让该房屋购房资格行为无效。后经法院认定，涉案房屋只是按经济适用房管理住房，该房屋性质为回迁住房，且房屋价款均由乙某支付并入住使用多年，双方签署的协议为双方的真实意思，未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效，支持了乙某的全部诉讼请求。 从上面的案例可以看出，借名买房存在诸多法律风险，如：1. 以规避法律、政策为目的的借名买房行为，如规避政府保障性住房政策、规避房屋限购令政策等，无论是否签署协议均无效；2.借名人与出名人双方未签订借名买房协议或未明确借名买房关系，借名买房行为认定困难；3. 由于房屋登记在出名人名下，房屋存在被出名人擅自处分或被司法强制执行；4. 在符合过户条件下，出名人反悔并拒绝办理过户手续；5. 出名人否认借名买房关系并对房屋主张权益，要求借名人腾退房屋；6. 借名人处分房屋，如出售、抵押房屋时，出名人不予配合；7. 出名人自己的购房资格、住房贷款资格被占用。由于借名买房存在太多的风险，建议大家对此要慎之又慎，提示做好以下工作，以防范风险：1. 买房前确定该房屋的性质和购买资格是否属于政策性保障住房，是否违反国家强制性购房限制，避免购房无效；2. 借名人和出名人之间无论关系多密切，都应签订书面的借名买房协议，以明确借名购房性质，并就价款支付、产权证保管、协助义务、擅自处分的责任等进行约定；3. 借名人应保管好所有合同、协议、付款凭证、汇款凭证、税费发票和收据、产权证书原件等资料；4. 借名人对房屋能够有效占有、使用和控制。

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