最高法院：商品房预售登记不等同产权预告登记，不能

最高人民法院：商品房预售登记不等于产权预登记，不能抗拒法院对涉案标的的扣押。 ？该财产已登记，但尚未进行通知登记。该房产尚未办理过户登记，尚未实际交付。申请人虽主张预告登记与备案登记合二为一，但未提交证据证明。因此，申请人主张商品房预售合同备案登记相当于产权预告登记的理由不能成立。财产所享有的债权不能对法院扣押涉案标的物提出质疑。
【案例索引】
《麻某与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》
【争议】
商品房预售登记能否抗拒法院对涉案标的物的扣押？
【判决意见】
最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产权利的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，应当登记”。自记载于不动产登记簿时起，记入不动产登记簿。生效了。”马先生提供的《商品房预售备案审批表》上盖有环县房管局合同登记专用章。某公司在二审询问中还表示，马某向房委会登记的程序与其他购房者不同。存在分歧，故原审认定涉案房屋备案仅依据《城市商品房预售管理办法》规定的演出合同备案登记。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产产权协议的，为保证今后产权的实现，可以按照规定向登记机构申请预告登记。到协议。预告登记后，未预告登记的权利人应当同意，该房地产的处分不产生物权效力。公告登记后，债权消灭，或者自不动产登记之日起三个月内未申请登记的，公告登记无效。”六套房子已签约并完成预售登记，但未进行预告登记，六套房子尚未办理产权过户登记，尚未实际交付。应合并为一，其未提交充分证据证明，在一、二审中，其均未提交其在登记涉案六套房子时向当地政府备案的相关证据因此，马某主张商品房预售合同登记相当于产权提前登记的上诉理由不能成立。其对执行标的的主张不能反对法院对涉案标的的扣押。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“在债权执行过程中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，并符合下列情形的，其权利可以排除执行： ，人民法院应予支持： (一)在人民法院盖章前已签订合法有效的书面买卖合同； （2）购买的商品房用于居住，且买家名下无其他房屋用于居住；……”当被问到时，马某表示，与某公司签订合同的背景是，与某公司存在债权债务关系。债务到期后，某公司利用涉案六套前端房屋抵偿债务。因此，马某的诉讼请求不符合前述规定，本院不予支持。
【律师建议】
房屋预售合同登记后，共同办理房产预览登记，维护购房者的预期利益，固定和强化合同履行的可能性。