房产律师拆迁评估中应注意的几个法律问题

城市房屋拆迁的核心内容是补偿安置，而补偿安置的核心内容是被拆迁房屋的房地产市场评价。房地产估价是指专业人员根据估价目的，遵循估价原则，选择合适的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价的客观合理的价格或价值进行估计和判断的活动。经过十几年的发展，我国房地产市场评估已经形成了一套相对科学完善的体系，应该能够准确确定被拆迁房屋的市场价格。然而，由于城市房屋拆迁工作的复杂性和艰巨性，评估往往成为房屋拆迁中最重要但最容易出现的问题。本文从实际操作的角度，探讨了拆迁评估中应注意的几个法律问题。
一、拆迁评估必须遵循的基本原则
房地产估价的要求是独立、客观、公正。具体评估要遵循五个主要原则：1.合法性原则；2.最佳使用原则；3.替代原则；4.估价时间原则；5.公平原则。
合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。比如，两栋物理条件相同的房子，如果权益不同，价值也会不同。但评估对象的权益并非由评估人员自由承担，必须有法律依据。合法权益包括合法财产权；合法使用和合法处置。最佳使用原则，是指经过充分合理论证，在法律允许、技术上可行、经济上可行，并能使评估对象价值最大化的最大可能使用；替代原则要求在同等条件下，房地产的评估结果不得偏离同类房地产的正常价格。2003年修订的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第26条规定房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同一位置同一用途新建商品房成交均价的70%；估价时点原则要求房地产估价的结果应当是估价对象在估价时点的客观合理的价格或价值；公平原则要求房地产估价师站在中立的立场，为各方提出公平的价格。
二、拆迁补偿因素分析的评价
1991年，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿标准要考虑被拆迁房屋的人口、户籍、情况等多方面因素，而2001年修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定，补偿标准是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。显然，与原《条例》相比，新《条例》确定的对象补偿原则发生了很大变化。原《条例》的补偿是基于重置价合成的新原则确定原房屋的价值，导致房屋拆迁评估与一般房屋市场交易评估存在差异，因此被拆迁人只获得房屋的残值。但新《条例》以原房屋的房地产市场评估价格确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了对被拆迁人产权的保护。同时，新《条例》将补偿安置与户口分离，淡化人口因素，将补偿标准由头改为砖，理论上符合逻辑，实践中也符合实际。
根据法制办，农业资源局国务院，政策法规处、建设部，住房和房产处联合发布的《城市房屋拆迁管理条例释义》解释，区位是指房屋的地理位置，包括其在一个城市或地区的位置、与其他地方交流的便利性、与重要场所的距离、周边环境和景观等。区域因素是指当地自然条件与社会、经济、行政因素相结合产生的区域特征，以及对房地产价格产生影响的因素。从一定意义上说，区位和区域因素分析是地价分析，可以分为两部分：一是绝对地租确定的土地价值，二是级差地租确定的土地价值。后一部分主要由后天因素形成的环境发挥作用，而前一部分主要取决于城市的平均地价水平。此外，城市规划在中长期会对地价产生明显的结构性调整作用。
拆迁补偿还应包括对被拆迁房屋内部装修程度的评估。2001年《条例》，对于房屋装修是否赔偿没有明确规定。据此，有人认为室内装修不应该在考核中考虑。如果增加房屋装修的平谷，评估成本会大大增加，评估时间也会延长，不利于拆迁工作。但也有观点认为，新《条例》在处理这个问题上存在缺陷，充分考虑装修补偿是对私权的保护。作者同意后一种观点。
三，评价机构的选择
被拆迁房屋的评估价值是否准确，与评估机构和评估人员的水平密切相关。因此，参与房屋拆迁评估的机构应该有更高的要求。各地房屋拆迁主管部门要制定拆迁评估单位的准入条件，让拆迁人和被拆迁人可以选择更高水平、信誉更好的评估机构进行拆迁评估，形成市场准入和市场竞争并重的良好氛围。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定从事房屋拆迁估价业务的房地产估价机构，必须具有营业执照和相应的房地产估价资质。房屋拆迁估价机构应当严格遵守相关法律、法规和规章，客观、公正、科学执业，不得损害当事人合法权益和违法执业。市房屋拆迁行政主管部门应当定期公布房屋拆迁鉴定机构名单，建立房屋拆迁鉴定管理制度，制定房屋拆迁鉴定技术规范，加强房屋拆迁。
至于由谁来决定评估机构，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条也规定：拆迁人应当委托有资质的房屋拆迁评估机构对被拆迁房屋进行价格评估，并将评估损失报核发房屋拆迁许可证的房屋拆迁管理部门备案。被拆迁人对被拆迁人委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果有异议的，可以与被拆迁人另行协商其委托的房屋拆迁评估机构出具的评估结果。协商不成的，拆迁当事人可以依照本条例第十七条的规定申请裁决。笔者认为，评估机构应由拆迁人与被拆迁人协商，从合格的评估机构中独立选择。不能达成一致意见的，可以抽签决定由谁委托评估机构。实践中，被拆迁人往往由不同主体组成，难以形成共识。最好的方式是每个被拆迁人自愿采取单独或集体与被拆迁人协商的方式确定评估机构。然而，这样一来，多个评估机构在同一拆迁项目中进行评估的现象往往会导致效率低下的问题。对此，笔者认为这涉及法律价值取向。对于被拆迁人来说，评估是关系到拆迁补偿的重大行为。从这个角度来看，正义的价值应该优先于效率的价值。同时，一个开发项目的拆迁委托多个评估机构进行评估，可能导致评估结果存在差异，这就对评估的准确性提出了更高的要求，要求相关部门制定更科学合理的评估规范，使不同评估机构做出的评估报告具有大致相同的评估结论。
四.接受评估结论[第页]
笔者认为，应严格审查市场评估后对评估结论的接受程度。在司法实践中，一般应从以下几个方面进行：1.程序审查。是判断鉴定结论是否合法的关键点，主要考察其法定程序是否符合法律、法规、规章的要求，鉴定结论中记载的鉴定人是否合格，鉴定人是否具有鉴定资格，鉴定人与案件鉴定双方是否存在利益关系，鉴定机构、鉴定过程等操作规范是否符合要求等。2.正式考试。形式审查鉴定结论是证据的载体，应当具有一定的格式和内容。如果评估报告的评估结论只有结论，没有分析过程，显然缺乏说服力；3.内容回顾。鉴定结论的内容是否真实可靠也是审查的重点。在接受鉴定结论时，应重点审查鉴定结论的内容是否客观真实。只有透过现象看本质，才有助于鉴定结论的真实性。因此，拆迁管理部门或人民法院不应受理被拆迁房屋价格评估报告中有下列情形之一的：1。评估部门或评估人员不具备房地产价格评估资格；2.违反公开、公平、公正原则的；3、不符合技术规范；4.评估程序严重违法；5.评估报告依据明显不足；6.评价结果明显不合理；7.还有其他情况不能用来判断被拆房屋的价格。
主要参考书目：
1.周主编《房屋拆迁纠纷评判依据及案例解析》，价格出版社2003年8月出版；
2.叶兆伟王翔，主编《房屋拆迁案例精析与审理实务》，中国社会科学出版社，2004年8月出版。
3.白丽华，主编《城市房屋拆迁答疑解惑》，中国建材工业出版社，2003年7月出版。
4.高幸奇《房地产估价》编辑，中国中国价格出版社2003年出版。
5.王达《拆迁房屋评估问题探讨》，出版号
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）