道可特实务 | “营改增”房地产业过渡性规则探析（二）--进项税分期抵扣

摘要：房地产项目具有持续时间长、涉及进项税目繁多等特点，如果进行一次性抵扣可能会对当期税收有很大影响。国家连续颁布《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，规定房地产行业进项税分期抵扣，以此减轻短期内税收压力。

“营改增”对于房地产企业和财政税收均有很大影响，因为房地产行业当前仍然是支柱性行业，如果一次性有较大销项税额，那么对房地产企业无疑是较大负担，不利于行业发展，而如果一次性有较大进项税额，势必对所处纳税周期的税收额有较大影响。为了缓解这种压力，财政部在《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号，以下称36 号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1 条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016 年5 月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016 年5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2 年抵扣的规定。"该规定标明，“营改增”后，取得的已经建好或者在建的房地产项目抵扣进项税必需分两年才可以进行，两年抵扣的比例有固定要求。根据国家税务总局15 号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称《办法》第四条的规定，具体的抵扣方式为上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

关于分期抵扣的适用范围，《办法》对于前述规定有更细致的规定，第二条“取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。”同时，又再次强调房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产及施工现场的临时建筑物、构筑物不进行分期抵扣，原因在于融资租入的不动产的购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。施工现场修建的临时建筑物、构筑物虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，有别于正常的建筑物，因此允许一次性抵扣进项税。在《办法》中除上述规定，还对进项税分期抵扣在实际操作层面上，区分不同情况，做出进一步的明确和细化，也进一步落实和体现现行政策对不动产抵扣政策的时间性差异特征。

房地产企业应当根据自身实际情况，关注分期抵扣对于企业当期纳税额的影响，以及同时注意在财务及其他方面对于分期抵扣进项税的处理。