李先生在江苏南京某村拥有一处房屋，该房屋被纳入了房屋征收的范围内，将被拆迁。拆迁本来是一件开心的事情，可李先生却满脸愁云。他做梦也没想到，几十年前的举动，会将自己推入困境。原来李先生家的房屋是几十年前经过当地统一规划后建设的，当初是为了减少办证费用，于是在办理房产证时少报了面积，导致实际有320平的房屋在登记时只写了260平。现在房屋要拆迁了，征收方却说补偿面积是按照房屋登记面积为准，其余的无证部分则属于违建，没有补偿。
李先生不甘心自己没有登记在房产证上的60平房屋没有补偿。于是，李先生和北京冠领律师事务所取得联系，李先生咨询，房屋实际面积大于证载面积，超出部分能否获得补偿？其实，很多被征收人都存在这样的情况，房屋载证面积大一两百平，可实际面积却超出载证面积几十或者几百平。那么，对于这种实际面积大于载证面积，在拆迁中超出部分在拆迁中能否获得补偿？“超面积”是否就要一律认定为违建进而不予补偿呢？
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首先要明确的一点，未登记的面积不等于违法建筑面积。登记是一种确权行为，不是认定或者判断建筑物是否合法的唯一标准。
虽然，城市国有土地上房屋征收中，大多采取的是“有证补，无证不补”，超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。但在农村集体土地上情况就大不相同。因为，农村无证房屋在很多地区占据相当大的比重，所以房屋的实际面积大于证载面积了，也需要村委会、乡镇政府、县级自然资源和规划部门、开发商等多方对其进行认定，进而依据补偿安置方案确定是否给予补偿，给予多少补偿。
对于超出证载面积的房屋，对未经任何审批的自建“超面积”部分，是不可能按照有证部分的标准同等补偿的。且一般以2008年《城乡规划法》为时间节点进行认定，此前建成的自住用房可给予适当补偿，此后建成的不予补偿。
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而关于违建的认定，有严格的法定程序，没有经过调查、取证等流程，不能直接把被征收人超出产权证件面积的部分认定成违建，更不能因此不予补偿。对于被征收人房子超面积的部分，应当由相关权利部门遵循法律规定进行调查认定处理，如果被征收人房子修建时符合当时的法律规定，仅由于某些原因未登记确权，不能单凭这一点就认定为违法建筑，而是应当结合实际确认其合法性，让它作为被征收人的合法建筑依法补偿。
冠领律师提醒大家：无论是上述哪种房屋面积超过证载面积的情形，被拆迁人都应在携房屋全部建设、审批、认定材料咨询专业律师的前提下决定是否接受补偿安置方案中给出的处置意见，不可盲目听信“超出部分一律不予补偿”等明显带有“一刀切”色彩的说辞，进而放弃对自己合法补偿权益的争取。
撰稿：杜智君
编辑：赵森岱
审稿：张主编
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