房产律师商品房销售合同中有一条土地抵押

二手房合同是指买卖双方在平等协商的基础上签订的协议。是一方将房屋所有权转让给另一方，另一方支付价款的合同。转让所有权的一方是出卖人或出卖人，支付价款并取得所有权的一方是买受人或买受人。下面北京大瀚律师事务所介绍一下二手房合同中的一些条款，以及在二手房合同违约时应该怎么做，如何避免。1.合同条款
根据中国《合同法》和商业惯例，二手房买卖合同必须具备以下内容：
1、当事人的姓名或者名称、住所
这里主要是搞清楚当事人的具体情况、地址、联系方式，以免弄虚作假；双方应对对方进行详细、明确的介绍或调查；应该说明是否有共同财产。
2.题目
同时还需要明确房屋产权归属(与第一条衔接)；是否允许原销售单位转卖；抵押或其他权利是否存在瑕疵；是否有私处；房屋物业管理费等支付状况；房屋相关文件资料的移交流程。
3.价格
和付款时间协议。一般情况下，新建商品房和预售商品房的价格是根据待买卖房屋的建筑面积计算的，即约定每平方米建筑面积的价格，然后将单价乘以建筑面积，计算出房屋应支付的价格。有时候，旧房出售直接规定了每套房子或每套房子要支付的价格。通常，合同中应列出付款时间表，根据该时间表，买方将向卖方支付每期的价格。
4.履行期限、地点和方式
这里主要说交货时间；条件；办理相关手续的过程；合作与协调；双方应该如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务？如何分摊各种税费等费用；如何应对物价涨跌？
5.违约责任
这里主要说明哪些情况是违约；如何承担违约责任；违约金、保证金和赔偿金的计算和支付；什么情况下可以免责；担保的形式；罚金或保证金的选择与适用。
6.解决争议的方法
这里主要约定是通过仲裁还是诉讼解决争议
7.合同的有效条款
双方在此约定本合同的生效时间；有效或无效条件；当事人不得为自己的利益不公正地阻挠有条件的实现或失败；有效期或无效期；导致合同无效的情形；若干无效免责条款；当事人变更或者解除合同的条件；合同无效或解除后如何返还财产？
8.合同暂停、终止或解除的条款
根据《合同法》第68、91、94条规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。需要明确规定合同中止、终止或者解除的条件；上述情况下应履行的通知、协助、保密等义务；行使撤销权的期限；补救措施；合同中止、终止或解除后如何返还财产？
9.合同的变更和转让
此处约定合同的修改、转让条件或不能修改、转让的禁止条款。
2.二手房合同签订中如何避免违约
在大多数二手房买卖合同中，违约金的比例都有明确规定，但对付款时间没有具体的付款方式，会导致违约方延迟付款时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，为了保证合同条款的最终执行，合同中应增加买方应在实际支付应付款之日(卖方实际交付房屋之日)起的规定期限内向卖方(买方)支付违约金的条款。
(1)必须注明付款转账时间
实际上，买家会分摊房款
这是买受人应注意的房屋附属问题，是房屋交付中的重要条款。需要注明水、电、气、物业、暖气等费用的交接日期。如果是公房交易，则应在合同中明确规定物业、暖气等费用的支付时间和标准，原业主单位是否有一些既定的要求和变更，卖方需要做出的配合以及买方需要签订的协议。
(3)必须有代理费明细清单
市场上存在经纪公司代理费收取不清的问题。合同中只写了代理费占房价总额的比例，没有详细的清单，会导致信息不平等，最终损害消费者的利益。所以买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确规定代理费的用途。
(4)必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时，如果合同条款不明确或需要进一步约定，应在合同相关条款后或合同后附加条款后填写空白行，并在合同中写明双方的意思，这样会减少后续阶段因意思不明确而带来的不便和麻烦。
附件
在此说明本合同包含哪些附件；附件的有效性等。
卖方：___________________(简称甲方)身份证号码：________________________________________________________
买方：_____________(简称乙方)身份证号码：_________________________。
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产事宜签订本合同，共同遵守和执行。
第一条乙方同意购买甲方所有的位于____________________________________________________________的房产(别墅、办公楼、公寓、住宅、厂房、店面)(详见《土地房屋所有权证》。__________)
第二条上述房产的成交价格为：单价为人民币元/平方米，总价为人民币元，大写。
第三条付款时间和方式：
1.甲、乙双方同意以银行按揭方式支付，并同意支付首付款(含定金)人民币________________________________________________________
2.甲、乙双方同意一次性付款，并同意支付首付款(含定金)人民币__________________________________________________
第四条甲方应在收到乙方全额房款之日起_____日内，将交易的全部房产交付乙方使用。并结算费用，如_______________________________________________________
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，按规定缴纳办理房地产转让手续所需的税费。经双方协商，交易税费由____________________________________________________________________
第六条违约责任甲乙双方签订合同后，如乙方中途违约，应书面通知甲方。如甲方违反本合同，甲方应在___________________________________日内将乙方支付的款项无息退还给乙方合同中途终止，应书面通知乙方，并在违约之日起_____日内双倍返还乙方已付定金及已付款。
第七条本合同的主体
1.甲方为_________________________________________________________________________________
2.P
第十条因履行本合同发生的争议，双方可以通过协商和诉讼解决。
第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，补充协议经双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。
第十二条双方约定的其他事项：
卖方(甲方)________________________________________________________________________________________
Id号：________________________________________________________________________________________
地址：_____________________________________。
邮政编码：_______________________________。
电话：________________________________。
代理人(甲方)____________代理人(乙方)____________。
Id号：________________________________________________________________________________________
证明方：
认证机构：
地址：
邮政编码：
电话：
法定代表人：
代表：
处理人：
日期：年月日YY
认证日期：_____________________________________。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）