一房两租，两份合同，哪个有效？

甘先生去年在本地相中了一间商铺，当时房东说因为上个租户合同即将到期，同意年末房子腾出来后，由甘先生租下商铺，租期十年。两人签了合同，甘先生支付了押金和租金。

结果到了约定时间，甘先生发现该商铺的原租户王女士还在用，一问才知道王女士合同到期后，房东又和她续租了并且重新签订了租赁合同。甘先生觉得是自己先签的合同，要求王女士把商铺腾出来，但王女士不同意，那么，这两份租赁合同都有效吗？这间商铺应该由谁租赁呢？

北京京云律师事务所，王兴华主任表示：

像本案中房东为了获利，就自己的商铺同时与两人签订租赁合同，这属于“一房两租”，明显违背了诚实信用原则。但是这两份租赁合同并不因此无效，因为房东作为商铺的所有权人，他与两人签订的租赁合同都是他们的真实意思表示，这两份合同都是合法有效的。

但是商铺只能由一人承租，根据我国相关司法解释的规定，如果甘先生和王女士都想要承租商铺，即便王女士签订租赁合同的时间晚于甘先生，但由于王女士一直在商铺中经营，已经合法占有使用租赁商铺，最终商铺应该由王女士承租，而无法承租房屋的甘先生可以根据民法典的规定，主张解除合同并要求房东承担违约责任，赔偿由他造成损失。

在此也提醒大家，签订租赁合同前要审查房屋的实际租赁情况，在合同中对违约责任进行详尽约定，以便更好地维护自身权益。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第五条  出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。