买房子卖家反悔怎么办，买房子卖方违约了怎么

我们先来看一个买房的例子：张先生买了一套房子，总价300万。双方签订了销售合同，甲方支付了100万元的首付款。然而短短一个月，房价飙升了3
0%。这时候卖家不高兴了，原价转让相当于亏损90万。所以卖家给了张先生两个选择：要么涨价30%，要么我不卖房子赔你20%违约金。张老师很纠结。她不买就咽不下这口气。她不能按原价买同样的房子。很难接受钱的增加。合同已经签了。难道只是一张废纸？在类似违约的买房过程中非常常见。房价涨得太快，卖家觉得自己在赔钱，发自内心的忏悔。这个时候买家应该如何维权？
首先，签订了定金合同，卖方违约
如果双方没有签订买卖合同，只交了定金，只能适用定金的违约金，卖方双倍返还定金。
第二，签订了销售合同，卖方违约
根据民法典的规定，一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者支付违约金等违约责任。
1.诉讼要求继续履行合同
司法实践中，房屋需要贷款的，法院很难决定继续履行。原因是因为卖方需要配合贷款程序，法院很难执行贷款。买受人全额购买的，法院可以决定继续履行。判决生效后，出卖人拒绝配合的，买受人可以申请法院强制执行。
以下情况除外：
以卖方签订阴阳合同为由，要求销售合同无效；
以该房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，出卖人要求买卖合同无效，如小产权房、3年以下拆迁房等。
出卖人以房屋共有人不同意为由，请求解除合同并收回房屋；
房屋被查封、抵押、不可撤销，导致无法过户。
2.违约金和实际损失
房屋买卖合同中的违约金一般约定为总房价的20%，但问题是如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买受人的实际损失。
根据规定，如果不能继续履行，违约方应赔偿对方因违约造成的损失，包括直接损失和预期利润损失。因此，买方可以请求法院增加违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
所谓实际损失：
可以理解为，买受人失去了以同等价格购买房屋的机会，导致差价损失。所以房价上涨可以视为买受人的实际损失。
确定房屋涨跌损失有两种方法：
双方协商确定；协商不能确定的，原则上可以对比同类房屋的市场成交价格与合同成交价格的差价，或者通过专业机构评估确定。
综上所述，如果双方签订的合同真实有效，当出卖人违约时，买受人可以拿起法律武器保护自己的权益，向法院起诉出卖人，要求对方继续履行合同，或者主张因房价上涨而造成的实际损失，而不是采取违约金。如果还有其他问题想咨询，可以咨询
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）

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