律师解读征收拆迁中的评估问题

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　　新的评估办法颁布后，征收评估补偿的纠纷未减少反而增加，究竟是被征收人想做钉子户还是拆迁评估存在问题？英淇征收拆迁律师团根据为您解读征收拆迁中的评估问题。

 

 

　　一、什么是征收拆迁评估

　　概念：征收拆迁评估是我们通常说的补偿价格评估。指的是在征收拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

　　法条：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　《国有土地上房屋征收补偿条例》规定评估机构可以由被征收人和征收人协商选定，协商达不成一致的，应该由多数决定，或者是随机选定。被征收人对于评估结果有异议的，可以提出复核。这样规定就在很大的程度上维护了被征收人的利益，在一定程度上维护了公平公正。在某种程度上避免了地方政府与评估机构相互勾结使得被征收人的利益受到损害。

　　规定：2011年6月7日，住建部发布*新的《国有土地上房屋征收评估办法》，标志着我国的拆迁征收评估已经做到与市场价同步。这是我国在拆迁征收上的一个新进步。

　　评估机构的确定：评估机构的确定方式基本上有三种，由政府指定的机构进行评估；由开发商和被征收人协商决定评估机构；由开发商自己指定的评估机构。由于政府指定或者是开发商指定的评估机构中很有可能会有暗箱操作的情况，或者是之间存在着某种的利益关系，导致很多的被征收人的对于这些评估机构有很大的不信任。

 

　　二、征收拆迁评估依据

　　通常情形下，分别有市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。下面看下侧重点：

　　［市场评估价］

　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　［商品房交易均价］

　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

　　［重置价］

　　重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

 

　　三、征收评估包括七环节

　　1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

　　2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

　　3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

　　4、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

　　5、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

　　6、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

　　7、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　

 

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