恶意串通低价转让房产，房屋买卖合同被判无效

王女士与范先生经人介绍相识，于2005年在北京结婚。结婚后，范先生出资在北京购买了一套别墅。房子的产权登记在范先生名下。结婚后不久，王女士离开中国前往澳大利亚留学。此后，王女士和范先生一直生活在国外。原本想毕业后回国与丈夫团聚，但王女士已经习惯了国外的生活和工作，决定移民澳大利亚。因此，2009年王女士回国探亲时，与范先生商量后，两人决定先让王女士申请澳大利亚公民身份。待王女士正式入籍后，他们将帮助范先生通过配偶移民的方式移民到澳大利亚。夫妻俩重逢，共同度过美好的生活。
王女士回到澳大利亚后，申请了澳大利亚公民身份。虽然尚未获得澳大利亚国籍，但王女士已经开始想象夫妻俩在澳大利亚的美好生活。 2010年春节，王女士再次回家探望亲戚和丈夫。两人幸福地度过了新年的第一天。大年初二早上，满心欢喜的王女士想带着丈夫回娘家，殊不知她对未来的美好憧憬就此彻底破灭。等待着她的，是让她刻骨铭心的痛苦。
一大早，范先生一改平时的温柔，认真地对王女士说：“我们离婚吧。”不明真相的王女士以为丈夫在开玩笑，但丈夫坚定的态度终于让她相信了自己。她的丈夫没有在开玩笑，但命运却在跟她开玩笑。
原来，由于范先生和王女士在异国他乡长期分居，虽然结婚已有五年，但同居时间还不到三个月。他们平时都忙于自己的生活和工作，导致缺乏沟通，再加上生活环境的巨大差异，没有共同语言。范先生早已打定主意要与王女士离婚，但王女士在国外，不知道范先生在想什么。
女士王某不知所措，只得独自回到父母家，告诉父母范先生已提出离婚。父母顿时觉得事情没那么简单。于是，我提醒女儿去房屋交易管理部门查一下女婿名下的房产是否已经过户。
女士王女士按照父母的建议，来到房产交易管理部门办理了相关手续。经查询发现，2010年1月上旬，即范先生提出离婚的一个月前，该房屋已易主。有一个人叫张惠，王女士对张惠这个名字并不陌生。此人是范先生的青梅竹马，也参加了范先生和王女士的婚礼。网上登记的《房屋买卖合同》显示，房子的转让价格是200万元，而房子的购买价格是400万元左右，目前的价格应该已经超过了600万元。此时，王女士彻底绝望了。她终于相信，范先生提出的离婚是经过精心策划的，他们的关系已经彻底破裂，没有和好的可能。于是，在朋友的介绍下，王女士来到一家律师事务所，寻求律师的帮助。
律师在分析案情后，精心准备了诉讼方案。他建议王女士尽快对范先生和张辉提起诉讼，并请求法院确认两人签署的《房屋买卖合同》无效。
庭审过程中，王女士提交了自己与范先生之间的《结婚证》，以及范先生购买房屋时与开发商签署的《房屋买卖合同》和《房屋所有权证》，以证明该房屋的归属致王女士和范先生。共同财产。王女士还提交了婚礼视频和照片，证明张辉参加了王女士和范先生的婚礼，并且张辉和范先生是朋友，从而证明张辉在收受财物时存在恶意。此外，王女士还提交了范先生与张辉在房屋交易管理部门登记的《房屋买卖合同》，证明张辉以低于原购房价的价格获得了该房屋。房子。
庭审中，张辉主张依据善意取得制度，他有权取得房屋所有权。原因有三：一是张辉曾向范先生询问该房屋的所有权状况，范先生明确表示该房屋属于其个人婚前财产。其次，房管部门备案的合同为正向合同。张辉与范先生单独签订了负面合同，并已实际履行。负合同中的房屋实际成交价格为600万元。张辉以市场价收到了房子。三、房屋已登记并过户。因此，张辉主张其转让行为符合善意取得三项要求，有权取得该房屋的所有权。
法院经审理认为，张辉明知其购买的房屋属于范先生和王女士的共同财产，未经王女士同意，擅自转让该房产。这是恶意的，善意获取制度无法适用。因此，法院最终判决确认《房屋买卖合同》无效。
记者：什么是善意采集制度？适用善意取得制度需要什么条件？
律师：善于获取制度是大陆法系和英美法系民法中的一项重要制度。是指无处分权的人将其占有的他人的动产或者不动产转让给第三人。如果第三人善意取得财产，则第三人取得该财产的所有权，原权利人则丧失该财产的所有权。所有权。这是法律在权衡所有权保护和交易便利性利益后做出的决定。在我国《物权法》颁布之前，根据传统民法理论，善意取得仅适用于动产，不适用于不动产。物权法颁布后，善意取得制度的适用范围扩大到房屋等不动产。
根据《物权法》和《合同法》的相关规定，适用善意取得制度需要满足三个条件：一是受让人善意转让动产或不动产；第二，转让价格合理；三是受让的依照法律规定应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。只有同时满足上述三个条件，受让方才能按照善意取得制度取得受让财产的所有权。
记者：既然如此，为什么张辉的转让行为不能适用善意取得制度呢？
律师：张辉能否按照善意取得制度取得房屋所有权，关键是看张辉接受房屋的行为是否符合善意取得制度的三个构成要件。下面我们就来一一分析。
第一，张辉取得该房产是否是善意的？是否有恶意？
根据王女士提交的婚礼视频等证据，可以证明张辉知道范先生已婚。按照常人的法律常识，张辉应该注意到该房屋可能为王女士和范先生共同所有。范先生和王女士出售房屋的行为很可能属于未经授权的处置。张辉应检查范先生和王女士的《结婚证》和《房屋所有权证》，并对比取证时间来确定房屋的所有权性质，但张辉并没有进行检查，许某未履行善意第三人要求的必要合理注意义务，购买了该房屋。张惠显然是疏忽了。因此，即使范先生告知张辉该房屋是其个人财产，并且张辉接受了该房屋，也很难说张辉是善意获得该房屋的。据此可以推断，张辉在接受房屋时存在恶意，不符合善意取得房屋的首要条件。
第二，张辉收到的房子价格合理吗？
涉案房屋交易过程中，买卖双方签订了阴阳合同。在当前的二手房买卖过程中，大量出现阴阳合同。 “阴合同”显示的是买卖双方的真实交易价格，而“阳合同”一般为房屋设定较低的交易价格，并提交房地产交易中心转让备案。买卖双方签订阴阳合同的主要目的是为了逃避交易过程中的税费，是一种损害国家税收利益的行为。根据《合同法》的相关规定，如有恶意串通，损害国家利益的，合同无效。但实践中，为了维护交易秩序的安全稳定，法院一般不会宣告房屋买卖合同无效，而是确认合同有效。对于签订阴阳合同的当事人逃避税费的违法行为，行政机关将对其买卖进行审查。双方均作出行政处罚并要求其补缴税款。
就本案而言，合同中房屋的成交价格低于购房价格，明显属于不合理低价，买卖双方存在明显恶意。但合同中房屋成交价接近市场价，且已实际履行。因此，法院不能据此认定房屋买卖合同无效。可以说，张辉的转让行为符合善意收购制度的第二项要求。
三、房子是否已登记并过户？
本案中，房屋所有权已转移至购房者张辉名下，符合善意取得制度的第三个组成部分。
但是，善意取得的三个构成要素必须同时具备，且缺一不可。本案中，张辉的转让行为虽然符合善意取得制度的第二、三构成要件，但不符合善意取得制度的第一构成要件，因此无法取得房屋的所有权。 。
据律师分析，本案中，如果范先生将房屋转让给无利害关系的第三方，该第三方并不知道该房屋是夫妻共同财产，或者范先生明确不知道该房屋是夫妻共同财产。卖房子的时候就答应了房子。房子是个人财产。如果第三人支付了房屋对价并完成过户登记，第三人就可以按照善意取得制度取得房屋的所有权。但王女士无权要求第三方归还房屋，只能向范先生提出要求。赔偿损失或在离婚诉讼中寻求增加财产。
律师提示：买房时，作为买方，应尽量核实房屋的所有权状况，是否为夫妻共同财产，是否为卖方无权的财产。处置权。否则，善意收购就无法应用系统，最终血本无归。