浅析房地产开发企业在破产程序中的取回权问题

浅析房地产开发企业在破产程序中的取回权问题

 陈熙

【前言】对于购房者而言，最令人苦恼的莫过于交款后房地产开发商却破产了，在此种情况下，大多数购房者会选择行使一般取回权以期获得房屋的所有权，而对于进入破产程序的房地产开发企业来说，根据购房者的身份、房屋是否整体竣工完成或是否还有竣工完成的可能、支付对价的多少、所购房屋性质、破产程序的进程等等现实情况的不同，对于购房者对房屋的诉求亦有不同处理原则，以下整理了在不同情形下对于购房者的取回权行使的不同处理方案，仅供参考。

注：由于法律并未对该问题做出十分明确的规定，破产实践中实际碰到该问题时的具体情况又是千差万别，不同地区、不同法院对于同等情况亦存在不同处理方式，故而本文意在对不同情况做出梳理、分析和总结，作者文中论点并不能作为同类案件唯一的处理原则。

将购房者以“是否为消费者”作为标准进行区分，可分为消费者购房与非消费者购房；按照所购房屋性质可分为“居住用途”与“商业、办公类”住房；按照支付对价多少来区分可大致分为“支付全部购房款”、“支付大部分购房款（通常指支付多于50%）的购房款”与“未支付或支付少数购房款（通常指少于购房款50%）”。

由于以上条件的不同，在破产程序中对于所购房屋的权属判定也有不同。

（本文暂不讨论购房合同无效的情形，以下情形均建立在购房合同有效的前提之下。）

对于已经建成并且符合交付条件的房屋来说，企业破产对此类房屋的交付影响相对较小，如在此种情况下，管理人通常做法是考察买房者对于购房合同的履行程度，在购房者已全部或大部分已履行合同的情况下，管理人会选择向购房者交付房屋；对于只支付了少部分房款（通常指未达到最低首付比例且总付款未达到50%）的购房者，对于合同单方未履行完毕的情形，管理人通常会给予购房者两种选择，包括要求购房者“按照市场价格一次性支付剩余购房款”或者“与购房者解除购房合同并告知其向管理人申报债权”两种方式，因此以下对于已建成房屋在破产中的处理方式不再赘述。

对于未建成的房屋由于大多处于未竣工验收的状态，客观上无法办理房屋产权属证书，但法庭在审理时通常有以下几种处理规则：

【处理方式一：对于商业及办公类住房来说，无论是消费者购房人还是企业购房人，亦不考虑合同履行深度，法院对其要求继续履行合同并办理过户的诉求通常不予支持。】

案例一：

原告：消费者购房人

购买房屋性质：商铺（商业、办公类用途）

房屋是否建成：未建成

支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行购房合同并办理不动产权证

判决结果：法院以案涉房屋未竣工且后续不具备竣工的可能为由，驳回原告诉讼请求。

（案号：(2019)粤13民初96号）

案例二：

原告：法人企业（非消费者购房人）

购买房屋性质：商铺（商业、办公类用途）

房屋是否建成：未建成

支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行合同，为其办理商品房买卖合同备案登记和交付房屋及支付卖房违约金、延期交房违约金

判决结果：法院以案涉房屋属于破产财产，不适用于取回权的范围，驳回原告诉讼请求。

（案号：（2017）最高法民申3088号）

【处理方式二：对于居住用途类房屋来说，当具备交付条件时，法庭倾向于向消费者购房人交付房产；当不具备交付条件时，通常会支持违约金请求，而驳回交付房屋及办理权证的请求。】

案例三：

原告：消费者

购买房屋性质：居住用途

房屋是否建成：未建成

支付对价形式：全款

诉讼请求：要求继续履行房屋买卖合同，支付延迟交房违约金、办理交付并办理房屋产权证

判决结果：法院支持了违约金请求，但以案涉房屋目前不具备交付条件，应在房屋满足交付条件时提出交付请求为由驳回了原告诉讼请求。

（案号：(2020)辽0213民初2109号）

案例四：

原告：法人企业（非消费者），申请强制执行人

购买房屋性质：居住用途

房屋是否建成：已建成、已交付、已入住（对消费者购房人）

支付对价形式：全款

本案系执行异议之诉，申请执行人提出诉讼请求：要求确认其对案涉房屋的所有权；确认房地产公司（强制执行被申请人）对被告（消费者购房人）的出售转移房产行为无效；要求强制执行案涉房产。

判决结果：本案历经一审、二审、再审，最终法院以“被告为司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护，而原告在本案中对强制执行被申请人所负债权为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有优先地位”为由驳回原告的诉讼请求。

（案号：(2017)最高法民再194号）

【实务中的焦点问题】

1、在建房屋行使一般取回权的法律依据。

该问题存在的最大争议即在于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（四）—（六）款与《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对于应当排除破产财产的范围做出了不同的约定，而在实践中对于该条文的理解及适用不同法院均有不同理解。

笔者认为《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》本质上是适用于《企业破产法》（试行）阶段的司法解释，在2007年《企业破产法》正式出台之后，其效用虽然没有被正式废止，但其上规定已被更新的司法解释所替代，根据法律适用 “新法优于旧法” 原则，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》中已对“破产财产”做出了明确规定，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》应当视为已不再适用。

故对于适用取回权的财产应当适用《破产法司法解释二》第二条之规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”

2、破产企业名下在建工程进行预售的房产，是否属于破产法规定中应当排除在破产财产范围之列的、可取回的财产？

在这一点上实务中确实裁定不一。

通常意义上讲，未竣工的房屋因不满足交付条件，因此不具备购房者行使取回权的基础，但确有少部分案例，因破产程序最终形成了重整方案使得工程能够继续亦或者为了保证大量的消费者购房人利益而交付使用房产，但因不具有普适性，在此不一一列举。

3、消费者购房人与一般购房人在权利保护上的区分

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第一百二十五条之规定：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”

由此可知，消费者购房人通常为购买房屋用于自住的自然人，法庭裁判倾向于保护消费者购房人是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。而对于一般买受人，购买经营性房屋系出于投资及经营目的，在法律保护上则倾向于公平保护全体债权人利益，避免单独清偿的行为。

对于房地产开发类的企业来说，房屋与在建工程属于该企业的核心资产，一旦这些财产均通过取回权作出处理，对于破产企业的价值亦会产生重大贬损，也会对众多债权人利益造成重大损失，但相对的，如果一昧的对于要求行使取回权的购房者均采取驳回态度，亦不利于购房者的权益保护，因此，妥善分辨并认定破产财产范围对于企业破产程序的顺利进行具有重大作用，亦是管理人在处理该类企业破产时需要着重关注的问题。