房子卖完遇到拆迁，还能反悔吗？

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案件导读

近日，浙江省宁波市鄞州区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

2021年，浙江省宁波市鄞州区东吴镇的刘大妈委托好友小杨，在老江东地段寻找一套合适的二手房。小杨通过宁波某中介公司物色到房东陈先生正在出售的一套55平方米的房屋。

对于购房事宜洽谈合适后，陈先生与刘大妈、宁波某中介公司签订房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元。几天后，刘大妈与陈先生签订房屋买卖合同，当日，双方共同办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。

然而第二天，宁波市鄞州区人民政府发布征收公告，陈先生刚刚卖掉的房屋正好属于征收范围之内。得知此事的陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔交易，沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、宁波某中介公司起诉至鄞州法院，并将小杨列为第三人，请求判令：解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。

庭审中，陈先生哭诉道：在我这套房子出售后的次日，拆迁公告颁布，按拆迁政策，我原来的房子能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，哪怕按3万/㎡计算，我的亏损也在100万元以上。两名被告明知要拆迁，却故意隐瞒，我要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。

刘大妈则表示：我年纪大了，委托小杨寻找房源，陈先生是自己主动卖房的，这桩交易是你情我愿的。其次，涉案房屋面临拆迁的消息在当地已众所周知，连小区门口的保安都知道了，陈先生作为业主怎么会毫不知情呢?况且我已经将房款全额付清，过户手续也办了，房屋买卖合同已履行完毕。因拆迁工作尚在进行中，涉案房屋最终是否拆迁还无定论，陈先生的诉请有违诚信原则。

鄞州法院经审理后依法判决驳回原告陈先生的全部诉讼请求。

法院分析

陈先生与刘大妈关于涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是陈先生本人的主张，而并非刘大妈与小杨的要求。

承办法官在实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域已有较长时间流传即将拆迁的消息。陈先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其对于房屋的基本情况应有所了解，才能最终确定房屋价格。故陈先生对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围内，且最终的成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。

刘大妈已经全额支付了合同约定的购房款，房屋过户手续也已办理完毕，原告与两被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效。陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响。故陈先生主张依情势变更原则解除合同，法院不予支持。

法律知识解读

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因(当事人不可预见的事情的发生)，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。

本案不适用情势变更原则

上述案涉房屋所在区域即将拆迁的消息已经流传较长时间，周边居民对该消息应有耳闻;并且，陈先生为了出售房屋，在多家中介公司挂牌，这一行为应当可以表明陈先生对于房屋拆迁的消息和情况具有基本的了解，并且已经将房屋拆迁这一因素纳入房屋定价的考量范围之内，因此该房屋的拆迁不属于不可预见的事情。

如上所述，情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否显失公平。而本案双方的房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续，也就是说，被告刘大妈的义务已经履行完毕，陈先生与其签订的房屋买卖合同的合同目的已经实现了，因此不存在继续履行合同显失公平的情形。

律师建议

对卖房者说：房屋买卖动辄百万，委托中介进行售卖时要多方考察，对所售房屋的性质、政策及相关合同履行问题进行事先了解和沟通，对房屋定价进行综合评估和考量，切勿“拍脑瓜”卖房，因小失大。

对购房者说：购房前要与卖方进行细节沟通，将房屋买卖大小事约定清楚并白纸黑字落实在房屋买卖合同上，维护自己的权益;另外，购房前也要对中介资格、房屋情况进行明确，对有争议的因素进行沟通和协商，避免不必要的纠纷;最后，一定要及时按照合同约定办理房产的产权变更登记!

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