如何判断商品房广告是否为虚假广告？是否构成违约？

导语：购房者大多是在没有看到现房的情况下，通过开发商的宣传广告来决定是否购房。那么开发商为了快速卖房，经常会出现虚假宣传的情况。

本文作者丨戴金花

根据广告法第9条的规定，“广告中对商品的性能，产地，用途，质量，价格，生产者，有效期限、允诺或者对服务的内容形式，用途，质量、价格、允诺有表示的应当清楚、明白。广告中表明推销商品，提供服务附带赠送礼品的，应当表明赠送的品种和数量。”

这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明白的广告允诺具有不可撤回的形式拘束力，因此开发商在售楼广告中做出允诺，以后一旦与购房人签订买卖合同，开发商应当毫无选择的履行广告允诺的义务。

但是广告作为一种艺术形式和宣传手段，往往在创作过程中会使用设计微妙的音像和文字，或者一些幽默夸张的表现手法，对商品进行适度的修饰，合理的联想，或夸张是允许的。

      因此，如何判断商品房广告是否为虚假广告？

      第一，内容上是否失实。即广告内容与客观情况是否不相符。

第二，广告中的误导性陈述是否足以让消费者产生误解。

一些房地产广告中片面模糊的宣传，虽然内容是真实的，但因其似是而非、模棱两可，导致消费者对某些信息陷入错误的认识。

实际生活中，由于消费者识别能力的不同，同样的广告所产生的效果也不同。因此在司法实践中，存在“同案”而不同判的情况。

开发商的宣传是否构成违约，主要看以下几点：

1.宣传内容的说明和允诺是针对开发商开发规划范围内的房屋及相关设施作出的。“相关设施”不仅包括供暖供电，供水等基础设施，还包括商业、服务业以及医疗教育、公共交通等商品房规划范围内、外的配套设施。

      2.宣传内容中的说明和允诺是具体和确定的，如果开发商较为笼统的宣传介绍商品房的区位等有利条件，一般不纳入合同义务，而应当是如以一般经验认知，宣传内容为现实可能且具体明确的。

      3.宣传内容中的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，如果购房者签订合同主要考虑到开发商所做的对其有吸引力的广告宣传，且该宣传对商品房的价格产生了实质的影响。

商品房宣传资料是否违约，需要具备以上3点条件。在实践中，能够满足以上3点要求条件的比较困难，因此维权相对比较难。

如果满足上述三个条件，开发商一般需要承担违约责任或缔约过失责任。