在明征地拆迁律师-教你怎样盘活利用闲置宅基地

导读:9月30日,《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》出台.《通知》的发布对于增加农民收入、促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义.此前,新修订的《土地管理法》中明确规定,国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅.那么,此次《通知》可以视作落实法律规定,推进宅基地制度改革实践的又一实用指南.农民朋友可以采取哪些形式盘活闲置宅基地和住宅?如何界定并规范盘活利用行为?本文,在明拆迁律师将与您共同学习.【如何选择盘活利用模式?因地制宜,重点选择这些模式】《通知》指出,各地要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承,选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式.鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目.支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障.其实,中央农村工作领导小组、农业农村部于9月20日印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中已经提到,鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等.短时间内连续发出的两个《通知》,均高度承接沿袭了最新版《土地管理法》的立法精神,给广大农民朋友探索盘活利用闲置宅基地提供了制度保障,为推动乡村振兴事业加注了可靠燃料.【惠民增收谁带头?重点支持培育这些盘活利用主体】《通知》提出,在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅.鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用.支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目.引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作.依法保护各类主体的合法权益,推动形成多方参与、合作共赢的良好局面.可见,盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,最重要的主体固然是农村集体经济组织和广大农民朋友.然而,想让改革红利惠及更多农民,想让惠民政策和盘活项目持续发光发热,也需要重点支持培育实力强、具有社会责任感的市场主体参与其中.返乡创业的大学生,愿意投身美丽乡村建设的企业,这些主体都将成为农民朋友的好伙伴、好朋友.例如日前,吉林省舒兰市溪河镇舒兰站村的村民蔡雪荣获该省"优秀返乡创业就业大学生"荣誉称号.她毕业后回到家乡成立舒兰市农丰水稻专业合作社.合作社采取"企业+基地+农户"的订单模式,从事有机水稻、生态水稻的开发和种植.去年,合作社又开办现代有机农场,在水稻育苗、机械插秧、生物防虫、科技去杂等各个环节运用先进科技理念,并以水稻文化为主题,发展观光农业,打造观光走廊,目前平均日游客量达800多人次,高峰时达3000多人次.经过近五年的努力,合作社带动农户150多户,种植面积200余公顷,每户年均增收5000余元,工资性收入户均增加1万余元.【有序开展试点,重点推进这些示范样板】《通知》提到,各地要结合实际,选择一批地方党委政府重视、农村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范、乡村产业发展有基础、农民群众积极性高的地区,有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范.突出乡村产业特色,整合资源创建一批民宿(农家乐)集中村、乡村旅游目的地、家庭工场、手工作坊等盘活利用样板.总结一批可复制、可推广的经验模式,探索一套规范、高效的运行机制和管理制度,以点带面、逐步推开.成都市蒲江县明月村就走出了一条"生态+文创+旅游"的乡村振兴可持续发展路径.明月村原为成都市级贫困村,大量的老旧房屋处于闲置状态,产业类型单一,村民致富困难.后村里在政策支持下从城里引进文化创意产业达人,利用老旧、闲置的宅基地吸引从事陶艺烧造、花果酒酿制、精品民宿客栈经营、织染作坊的艺术家成为"新村民".这些新村民到来后以较低的价格租赁村民的宅基地及其上房屋,租期10年.其后出资将老旧房屋翻盖一新,在确保房屋的所有权仍归原村民的前提下利用这些房屋从事文创经营活动,并对村民进行免费的文创手工艺培训,在实现自己文创梦想的同时拉动整个村的经济发展和村民致富.2018年,明月村文创及乡村旅游总收入超过1亿元,村民人均可支配收入达到21876元;入选2018年中国"十大最美乡村",先后被评为全国文明村、中国乡村旅游创客示范基地、国家级西部乡村旅游人才实训基地.明月村的经验若是得到有效复制、推广,必将带动更多地区深度参与盘活利用改革实践.但需要注意的是,《通知》明确提出盘活利用试点要建立在"农村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范"的基础上.故此,宅基地的确权登记颁证是盘活利用的前提条件.对于大量"宅基地上房屋"还处于诸证皆无状态的乡村而言,盘活利用无疑是下一步的事情,第一步还得要先把零乱的现实依法理清.【守住法律和政策底线,依法规范盘活利用行为】《通知》要求,各地要进一步加强宅基地管理,对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范,防止侵占耕地、大拆大建、违规开发,确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰.要坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆.要切实维护农民权益,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民"上楼",不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件.在此,在明律师也要给广大农民朋友提个醒,盘活利用闲置宅基地和住宅的同时,我们也要守住法律和政策底线.如果实施了非法占用农田耕地,违规建设别墅大院、私人会馆等违反法律规定和国土空间规划的行为,就超出了改革的范畴,必将承担相应的法律责任.最后,在明拆迁律师想说的是,新版《土地管理法》修订通过以来,法律和国家的一系列政策文件,均为城乡融合发展、保障农民的土地权益提供了有力制度保障与政策支持.农村"三块地"制度改革,即将由33个试点地区逐步推向全国.农村宅基地和住宅既是农民的基本生活资料和重要财产,也是为农村发展注入新活力的重要资源.在依法依规的前提下,积极稳妥地探索农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用,必将成为增加农民收入、服务乡村振兴的有效途径和极佳措施.

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