转 土地出租纠纷涉及行政违法行为 应采取“先行政、后司法”

案 情,1998年3月，经政府牵头，浙江省某投资商与湖南省某村村委会达成协议，某村委会将该村尚未承包出去的约2亩土地出租给投资商用于建立碳素厂，租金每年8000元。

      协议建好后，该投资商未办理任何土地审批手续，修建了厂房并开始生产。

      2004年，该投资商将碳素厂卖给该村村民杨某。

      2006年，杨某因经营亏损，停止了碳素厂的生产。

      经与村委会协商，杨某对原来的厂房进行了拆除、改造，建立了一家木材加工厂，租金每年5000元。

      2007年，杨某在该土地上又修建了2栋四层高的楼房作为自家住房。

      2008年4月，杨某与村委会因租金问题发生纠纷协商未果，村委会遂向法院提起诉讼，要求与杨某解除土地出租协议，并要求杨某支付拖欠的租金。

      ,分 歧,这是一起涉及违法用地和非法建筑的农村土地出租纠纷案件。

      对于这类案件是否先由政府主管部门对违法用地和非法建筑的问题进行处理之后，再由法院受理民事纠纷，由于在法律规定上的欠缺，实践中存在着不一致的观点。

      第一种意见认为：应先由政府主管部门对违法用地和非法建筑的问题进行处理后，法院才能对民事纠纷进行审理。

      第二种意见认为：政府主管部门对违法用地和非法建筑的问题进行处理，属于行政法律关系的调整范畴，而法院对这类案件所涉及的财产权益纠纷进行审理，属于民事法律关系的调整范畴，司法机关和行政机关各司其职，互不影响。

      因此，法院可直接受理这类民事纠纷。

      ,评 析,对于当事人之间的民事纠纷同时涉及行政违法行为的农村土地流转纠纷案件，一方面，当事人之间存在平等主体的财产关系，即民事法律关系；另一方面，政府主管部门与当事人之间也存在管理与被管理的行政法律关系。

      在这类案件中，如果涉及的土地虽然属于农用地，但已经得到批准，只是没有依法办理有关报建手续，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反规定，在集体土地上随意修建建筑物等设施的，政府主管部门依照土地管理法等有关规定，有可能对当事人处以罚款后，要求当事人补办手续，允许当事人对建筑物等其他设施保留使用。

      如果涉及的土地属于农用地，不能在集体土地上修建建筑物等设施，政府主管部门依照土地管理法等有关规定，有可能对当事人的非法建筑、违法建筑进行限期拆除或者没收违法建筑物等设施。

      很显然，政府主管部门的不同处理方法，不仅影响当事人所签订的合同的效力，而且也直接影响到当事人之间的财产权益。

      因为如果政府采取限期拆除或者没收的办法，则当事人对违法建筑的投资便可作为履行合同的损失，由当事人按过错责任原则予以承担；而如果采取补办手续的方法，允许当事人对建筑物保留使用，则完全是另外一种结果。

      因此，笔者认为，对于此类案件中当事人如果存在上述行政违法行为的，应采取“先行政、后司法”的办法，即在政府主管部门对行政违法行为进行处理后，法院才对当事人之间的财产权益纠纷予以受理。

      ,（作者单位：湖南省常德市中级人民法院）

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