【合作建房】农村集体土地合作建房，合同应无效

农村集体土地合作建房，合同无效,文/于成智律师 ?广东深信律师事务所,【案件情事】,2009年9月8日，原告与被告签订了《合作建房协议》一份，约定:原告原有位于宝安区西乡华侨新村二巷12号一栋私宅物业的产权。

      被告完全知道原告取得该土地方式和土地性质，该地块的原规划为民宅用地，占地面积约280㎡。

      鉴于该物业小区需要重建的原因，通过以“原告出地，被告出资”的方式，双方合作计划重建一栋总建筑面积3500㎡的约十三层半至十五层住宅楼。

      该物业现有手续《房地产证》证号:深房地字第5000365822，A105-16宗地号，该房产权利人为原告。

      建房资金指本合同生效后至房屋竣工验收合格时止所需的建筑费用与相关建房人事关系费用。

      上述资金全部由被告负责。

      本项目的施工全部由被告负责实施及承担图纸设计费。

      若受政府影响本合作项目只能建到十五层以下（含十五层）的情况下，双方约定房产的分成方案为:除公共设施面积外，原告占房产总面积的50%，被告占房产总面积的50%，楼宇分成方案为原、被告双方各分该房屋首层至顶层总面积的各占50%比例。

      原告承诺在原、被告签约之日起十天内自行拆除原有旧房屋并清运完毕，保证被告顺利进场施工。

      此外，双方还对建筑期限和使用期、建筑、设计、双方的责任和义务、房地产证的分割与办理、工程质量要求、合同生效与违约处理、材料要求等问题进行了约定。

      ,后被告向原告支付押金人民币30万元，原告于2009年9月27日出具收款收据，载明收到被告交来华侨新村西堤12号押金30万元。

      ,2009年10月20日，被告作为二巷12号业主与案外人深圳市联合安泰物业管理有限公司签订《关于华侨新村旧房改建的管理协议》，约定:鉴于近段时间小区出现多户旧房改造……管理处对每栋（户）收取施工保证金人民币5，000元。

      拆建房期间施工是物业管理服务外项目，增加了交通管理及路面保洁工作量，参照《条例》及物价局的相关规定，结合实际情况，对运土运材料的中型车辆（2.0吨以下）按拆300元，建700元，收取车辆出入运输管理费，大型车辆（2.0吨以上）禁止进入小区，及参照有关法律法规收取建筑施工方综合服务费1，000元，共计2，000元整。

      ,被告主张其于签订合同后代原告垫付了物业管理费，并提供了深圳市联合安泰物业管理有限公司于2009年10月20日出具的四张收据，均记载收到“华侨新村二巷12号”交来费用，分别为建房押金5，000元、09年11、12月份管理费234元，建房管理费2，000元，工程车进出费用1，800元。

      ,本院另查明，涉案房屋已由原告自行拆除，原、被告并未按照《合作建房协议》的约定在涉案地块上建成新的房屋。

      ,庭审中，原告主张涉案土地上的原有房屋于2009年国庆假期期间拆除，被告主张于双方签订《合作建房协议》之时已拆除，只是未完成清场工作。

      ,【判决事由与结果】,涉案房屋用地为农村集体土地，原告用集体土地与他人合作建房，违反了法律法规的强制性规定。

      故原告与被告签订的《合作建房协议》为无效合同。

      根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      被告于签订合同后向原告支付了押金人民币30万元，现原告应向被告返还该30万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自原告确认收款之日即2009年9月27日计至本判决指定支付之日。

      ,原告和被告在签订合同时均明知涉案房屋用地为农村集体土地，且建房没有合法报建手续，但双方仍然签订合同，因此原、被告双方对于合同无效均有过错。

      对于因本合同造成的损失双方应各承担50%的责任。

      原告主张其存在租房居住支出的租金损失，但未能提供证据证明该损失已实际发生，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。

      ,被告要求原告返还被告为其垫付的物业管理费人民币9，034元。

      经查，被告主张的数额分别为建房押金5，000元、09年11、12月份管理费234元，建房管理费2，000元，工程车进出费用1，800元。

      案外人深圳市联合安泰物业管理有限公司对上述四笔费用出具了收据，时间为2009年10月20日，均记载收到“华侨新村二巷12号”交来费用，结合被告与该案外人签订的《关于华侨新村旧房改建的管理协议》以及被告持有收据原件的情形来看，可以认定上述费用系由被告缴纳的。

      鉴于上述费用均为原、被告签订《合作建房协议》之后，被告以“华侨新村二巷12号”业主的身份缴纳的，本院认可上述费用属于被告签订《合作建房协议》的损失，该损失应由原、被告承担各50%，原告应向被告返还人民币4，517元。

      ,法院判决：,一、原告黎志红与被告丘志明签订的《合作建房协议书》为无效合同；,二、原告黎志红于本判决发生法律效力之日起三日内向被告丘志明返还押金人民币30万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自原告确认收款之日即2009年9月27日计至本判决指定支付之日）；,三、原告黎志红于本判决发生法律效力之日起三日内向被告丘志明支付人民币4，517元。

      ,【律师点评】,用集体土地与他人合作建房，违反了法律法规的强制性规定，因此二签订的《合作建房协议》为无效合同。

      根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      

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