转 虚假商品房买卖合同的认定及法律后果之三

裁判要旨：,房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，应当认定合同无效。

      ,判例名称：,徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》 2013年 第12期）,当事人：,原告：徐州大舜房地产开发有限公司。

      被告：王志强。

      ,裁判理由：,徐州市泉山区人民法院认为：双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。

      本案中，双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，大舜公司主张其与王志强签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知，被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。

      ,法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付，随后，原告亦以被告名义缴纳了42 400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。

      另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，被告亦未按约归还贷款，而是原告以被告的名义偿还；被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。

      被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年 6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。

      ,此外，2008年4月2日，原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了《商品房买卖合同》共七份，王志强名下的合同在其中间。

      根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。

      故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。

      ,本案商品房买卖合同应当认定无效。

      合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

      因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (三)项的规定，依法应为无效。

      双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。

      因此涉案房屋仍为原告所有，被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求，因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决。

      

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