商品房买卖中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还要符合强制性法律法规

商品房买卖合同履行过程中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等。

      案情简介：2009年，罗某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期及办证日期。

      交房日期前夕，罗某应开发公司要求出具同意书，言明“按合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续”。

      2015年，罗某诉请开发公司交房并承担逾期交房、办证违约责任。

      开发公司以已向罗某交钥匙为由抗辩。

      法院认为：①《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

      建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

      ”《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。

      ”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

      房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

      ”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

      ”故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。

      交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。

      ②本案中，罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示，只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作，即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。

      罗某领取钥匙等物料，只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务，但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，故可认定开发公司尚未依约交房，判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。

      实务要点：商品房买卖合同履行过程中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等。

      案例索引：福建龙岩中院（2015）岩民二终字第671号“罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，见《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》（陈立烽、陈春生），载《人民司法·案例》（201705:48）。

      

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