限售期内动迁安置房的买卖合同的有效吗？

导言动迁安置房指的是进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

      限售期是指某一类房屋在持有一定期限后方可在市场交易流通，如上海市规定对于动迁安置房应在获得产权3年后方可再出售。

      由于政策的约束，在限售期内，买卖双方无法办理买卖合同的备案登记，更无法办理产权过户，这通常意味着更大的风险。

       张某诉何某等房屋买卖合同纠纷案案情简介 ? ?2010年8月20日，本案原告张某与被告何某两人签订《购房确认书》一份，购得上海市某处房屋。

      8月25日，原告与被告签订《房屋抵押定金合同》，约定被告将其所有的涉讼房屋抵押给原告，并约定了办理抵押手续的日期。

      同日，原告支付10万元定金，被告出具相应的收条。

      2010年11月6日，双方办理了涉讼房屋的抵押登记手续，签有《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款70万元，借款发放的时间为在办妥抵押登记手续并由原告保管房地产抵押登记证明之日起。

      同日，原被告签订《确认书》一份，双方同意以原告借款给被告、被告提供房产抵押的方式，待被告该房产三年后符合国家政策可售时再办理房产过户手续，房产过户时间为政策允许过户后3个月内过户，房产过户后，原告支付被告购房余款7万元和5000元利息。

      原告于当日向两被告支付购房款30万元，被告由此出具收到30万元的收据一份。

      2010年11月10日，涉讼房屋的抵押登记获核准。

      同年11月14日双方再次到区房地产交易中心，原告要求两被告重新写收据并不再支付利息5000元，且要求签订正式的房屋买卖合同，遭拒。

      嗣后，原告就5000元利息及购房款支付问题，与两被告协商未果，遂诉至法院。

       原告诉称：为购买两被告所有的涉讼房屋，其与两被告签订《购房确认书》、《房屋抵押定金合同》、《房地产抵押借款合同》，房屋产证办出后，双方办理抵押登记手续，因抵押证尚未办出，故原告先支付了30万元购房款。

      此后，由于原告不知道涉案房屋的抵押证有无办出，且被告亦未将涉案房屋的抵押证、房产证等交付原告。

      据此，原告起诉至法院，要求判决：继续履行房屋买卖合同，被告将涉案房屋的抵押证、房产证、动迁协议交给原告保管； 两被告辩称：不同意原告诉求。

      由于原告的违约造成双方签订的所有合同终止和作废，且双方也不存在买卖合同。

      理由：1.签订购房确认书时，原被告均未到场，也没有正式委托文书，被告处的原件上没有原告的签字。

      因此购房确认书不符合法律要求，对被告没有约束力。

      2.原告在房屋已被抵押的情况下，拒绝支付房款。

      领取抵押证，但因原告未到场，故抵押证仍然在房产交易中心。

      被告曾表示只要原告支付23万元，买卖合同可以继续履行，但是原告一直拒绝支付，导致买卖合同无法进行。

      同时，因为原告拒付23万元房款，致使被告对外承担的债务多支出了利息损失。

      审理中，两被告（反诉原告）依法提起反诉针对两被告的反诉，原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。

      其诉诸法院的目的是让两被告履行合同且其愿意支付23万元。

       法院判决1.双方继续履行合同。

       2.由原告支付被告房款23万元及利息损失。

       3.两被告配合原告到区房地产交易中心领取涉讼房屋为原告的抵押权证。

       法律分析 ? 法院认为，双方就涉案房屋签订《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押借款合同》等一系列协议，两被告虽认为《购房确认书》签订当时并无原告的签字，应属无效，但双方在确认书签订后确已按照约定内容实际履行，原告亦在确认书上补签了自己的名字，应当认定该份确认书系双方当事人一致意思表示，约定的房屋交易内容于法不悖，合法有效。

      根据上述一组协议内容及双方支付房款、交付房屋等的履行情况可以认定，双方的真实意思是买卖涉案房屋，后亦实际履行。

      由于该房屋系动迁安置房，根据国家相关政策，在协议签订当时无法进行过户，为保证该房屋在符合上市交易条件时顺利完成过户而设定的抵押，双方并无真实的借贷关系。

      原告在双方约定的2010年11月10日前尚有23万元房款未付，已属违约。

      但原告一直就房款支付、抵押证领取等事宜进行磋商，后亦表示愿付所欠房款，且两被告未充分举证证明催告事实，故不予支持两被告解除合同的请求。

      对于原告要求两被告交付涉案房屋的抵押证的诉讼请求，法院认为，为保证涉案房屋在符合交易条件时顺利过户而设定的抵押是双方真实意思表示，原告取得抵押权证，符合双方约定。

       ? 本案的特殊之处在于，涉讼房屋的性质属动迁安置房。

      由于政策的约束，在限售期内，买卖双方无法办理买卖合同的备案登记，更无法办理产权过户，这通常意味着更大的风险。

      本案中，原被告正是在采取借款抵押方式试图降低购房过户风险过程中又因房款的支付、抵押证的交付等问题引起纠纷。

      那本案中限售期签订的动迁安置房买卖合同是否属于有效合同呢？ ? 《合同法》第52条对合同无效的法定情形加以严格限定。

      合同无效的法定情形限定为：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

      非因上述情形，不得被认定为无效合同。

      有鉴于此，本案中两被告以《购房确认书》签订当时并无原告的签字主张合同无效，于法无据。

      同理，限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形，不能由此认定无效。

       ? 需要注意的是，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，并且是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。

      无论是2005年规定限售期为5年的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，还是2010年起出台的将限售期调整为3年的一系列规定，其性质并非法律或行政法规，仅为地方规范性文件。

      而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条已明确，确认合同无效，不得以地方法规、政府规章为依据。

      动迁安置房限制交易的问题，关键前提在于如何认定在限售期内就动迁安置房签订的房屋买卖合同的效力。

      合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定，限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当被认定为有效。

       法律法规链接《合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

      最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

      

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