不付违约赔偿，也可让租客提前退房

一、案件背景：,外国人史先生在松江区九亭镇购有一套200多平方米的三层别墅。

      两年多前，其前妻将别墅以5000元/月的价格租给了他人，租期5年。

      前妻亡故后，房子过户到其子名下。

      史先生想收回房子，却遭到承租人的坚决拒绝，并阻拦其看房。

      ,史先生多次交涉无果，找到一位律师帮忙。

      该律师研究了租赁合同后，给承租人发了一份律师函。

      律师函中称：租赁合同规定了在合同期内出租方擅自解除合同时的违约责任，因此出租方只要承担相应的违约责任，即可提前解除合同；现根据合同约定，向您支付3万元违约金，请在某日前交还房屋。

      ,承租人收到律师函，嫌3万元赔偿太少，连之前花的装修费都不够，不同意提前退房。

      ,史先生无奈，通过朋友找到袁作东律师，表示只要能将房屋提前收回来，3万元赔偿照样出，多付一点也可以考虑。

      ,二、案件研究,袁律师仔细询问了目前房屋的使用情况。

      得知史先生的朋友曾以租客身份进入该别墅，发现别墅的上下三层都经过了简单改装，一个房间内摆放着两三张床铺。

      他认为这是群租，于是向居委会和房管办反映，但得到的答复是不符合“群租”的认定标准。

      由于没有机会拍照，史先生和朋友也不能提供房屋内的改装与使用情况的任何照片。

      ,袁律师还在租赁合同上看到，承租人在合同上“房屋作为居住使用”一句中的“使用”两字前，手写添加了“员工”两字。

      这意味着，承租人可以将房屋提供给他人居住。

      ,合同中还载明，同意将客厅、卫生间、衣帽间略作改动，客厅做卧室使用。

      这意味着，承租人改动房屋也有合同依据。

      ,另外，违约责任条款中写明：“租赁期内，经双方友好协商后，协议如下”，提前擅自收回房屋，根据时间不同支付1万至5万元不等的违约金。

      ,从掌握的证据材料看，能够证明承租人违约的有利证据一件也没有，不利的证据倒是有好几条。

      特别是，此前发出的律师函中，同意以自己违约的方式提前收回房屋。

      ,三、诉讼策略与调查取证,经过分析，当事人有两种诉讼策略可以选择：一是承认自己违约，支付违约金。

      但对方可能提出尚不具备解除合同的条件，或者要求增加赔偿，认为3万元违约金不足以弥补其实际损失，包括装修费用和让其他人提前搬走的赔偿；二是主张对方根本性违约，不支付任何赔偿并提前收回房屋。

      ,袁律师经过仔细权衡，建设客户采取后一种更大胆的诉讼策略。

      为增强客户的信心，袁律师和史先生约定了风险代理的收费方式。

      ,接手案件后，袁律师采取了一个关键行动，带着史先生签署的代理看房的委托书，来到别墅内要求查看房屋使用情况。

      不出所料，承租人照样粗暴地阻止律师查看房屋，袁律师当即拨打110报警，在警察到来前，又在别墅门前拍摄了两张凉晒衣服的照片和其他租客进入房屋的照片。

      第二天，袁律师到派出所调出了报警记录，然后拿着这份报警记录作为主要证据到松江法院起诉，要求解除租赁合同并按原状返还房屋，同时要求法院对房屋群租、转租情况进行现场勘察和证据保全。

      ,四、庭审应对,一个多月后开庭。

      对方也请了一位律师出庭，一开场就以合同未到期为由不同意解除租赁合同。

      转租的利益太大，承租人当然不愿意提前退房，但这种主张对我方非常有利！袁律师当即向法院指出，被告的答辩表明，租赁合同并没有因此前发送的律师函而解除，律师函中以我方违约为条件提前解除合同的事实没有得到被告确认。

      ,在庭审中，对方律师提出，租赁合同尚未到期，应得到全面履行；合同上约定供员工居住，故只要是打工的人即可；改造的卧室经居委会排查后整改，三层楼房内共居住10余人，不符合群租情形。

      对方律师还承认了承租人不许史先生和代理律师看房的事实，原因是史先生和代理律师态度不好，不能强行看房。

      ,袁律师在庭上指出，被告在四个方面根本违约，原告都有权根据法律规定和合同约定解除租赁合同：,1、被告一再强行阻止原告代理人查看房屋，侵害原告的基本物权，还造成原告无法掌握房屋是否合法及安全使用的状况，使原告面临治安处罚的风险，有悖合同目的。

      ,2、被告不向原告如实告知居住使用人的姓名、身份证件号码，并按照规定办理居住登记，增加居住使用人也未征得出租人同意，违反《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定。

      原告有权行使约定解除权。

      ,3、被告不是企业经营者，没有员工，也不能证明现居住人员是其单位员工。

      被告代理人在庭审过程中，也承认部分房间转租给其他社会人员使用。

      ,4、被告在庭审中承认存在分隔搭建的情况，且部分房间由被告提供给其女儿公司的员工作为宿舍使用，属于上海市所规定的群租情形。

      ,对于所发律师函中有关支付违约金3万元以提前收回房屋的内容，袁律师表示，这是原告在无法进入房屋查看实际使用状况、也不了解自身法律权利的情况下，为息事宁人而提出的妥协办法。

      合同原文为“租赁期内，经双方友好协商后”，可以给付一定费用并提前收回房屋。

      原告根据该条款提出解除合同的要求，仍需得到被告的同意。

      被告代理人在庭审中，也认为根据该条款解除合同仍需以双方协商一致为前提。

      被告在收到律师函后，并未同意按该条款解除合同，《租赁合同》并未因律师函而解除。

      ,第一次庭审之后，法院工作人员到房屋现场勘察取证，获取了房屋转租给他人居住的笔录，并拍摄了被告对房屋进行重新改造的照片。

      ,经再次开庭后，法院判决认为，被告将房屋转让他人使用并收取租金的行为系未经出租人同意的转租行为，原告有权解除合同。

      因被告未提供证据证明超过约定的装饰装修经过了原告的同意，且合同系被告擅自转租而解除，故对被告要求赔偿装修费用的意见也不予采纳。

      最后判决解除租赁合同，被告返还房屋，并支付合同解除之后的房屋占有使用费。

      ,五、办案心得：,办理本案，律师面临多种不利因素，可以说拿到的完全是一手烂牌。

      之所以能把它打出一个超出当事人意料的好结局，有下面几种因素：,首先，律师必须精通相关的法律规定、深入研究合同条文，全面掌握对方可能违法或违约的依据，“手中有粮，心中不慌！”袁律师通盘研究了相关法律的规定，指出对方存在4个方面的违法。

      只有其中一种理由得到法院的支持，即可胜诉。

      事实是，法院删繁就简，以其中一种理由支持了原告的诉请。

      ,其次，在调查取证和证据准备上，不能畏难、怕麻烦！在不利的环境中为客户争取权益，是律师的职责所在。

      律师取证，更能有的放矢，发挥最好的证据效用。

      同时，还要积极争取法院进行调查取证。

      只要提供初步的证据和相应的理由，法院将很难推辞。

      ,最后，律师要能够基本预测对方当事人的行为，并为我所用。

      在本案中，对方当事人和律师的答辩与质证意见，基本在袁律师的预测范围内，在很大程度上帮助原告解决了证据链条的缺失。

      

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