房屋质量问题该找谁？

作者：贵州鼎晋律师事务所王律师 微信公众号：dingjinlawfirm,一、业主是否能以房屋质量问题而拒付物管费？,很多小区业主振振有词的认为物管公司收取管理费，那么出现房屋质量问题，就应当由物管公司承担维修责任，甚至放大话说物管公司即使诉至法院，物管公司也会输。

      业主以房屋质量问题而拒绝支付物管费的借口，物管公司早已司空见惯了，只是物管公司有口难辩，冤枉之极，那么业主是否能以房屋质量问题而拒付物管费了？,根据法律规定，业主不能以房屋质量问题而拒绝支付物管费，即使诉讼至法院业主最终也会被判决承担物管费。

      因为物业公司同小区业主之间是一个物业服务合同关系，物管公司为业主提供的是服务，通常服务范围为：保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等。

      因房屋质量问题而需要修复的责任不在物管公司。

      房屋质量问题应当属于购房者和房开公司之间商品房销售合同纠纷关系，房屋是由房开公司予以修建的，出现的问题应当由业主和房开公司进行协商处理。

      故业主应当寻找的修复主体应当是房开公司，而非物管公司。

      ,二、房屋在保修期内出现的质量问题如何维权？,很多业主在购买房屋后就认为同房开公司之间没关系了，因为该错误的认识，导致业主丧失了原本可以找房开公司承担修复责任的权利。

      房屋也属于一个市场流通的产品，故同样存在质保期的（保修期）。

      根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

      住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

      房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

      保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

      ”可知，一般业主和房开商签订的商品房销售合同中有关于房屋保修期的约定，在该保修期内房屋出现的质量问题，业主可以要求房开公司予以修复。

      故业主在签订购买合同后，应当注意保修期的期限，否则过了该期限房开公司有权利拒绝承担修复的责任。

      ,三、过了房屋保修期，房屋质量应当由谁承担？,除了地基基础工程和主体结构工程存在质量问题且威胁人身安全问题外，其他项目的保修期限一旦过了，原则上由业主自行承担修复的责任，但下列情况仍由房开公司承担修复责任：,（一）保修期限内存在房屋质量问题，向房开公司主张修复，但房开公司拒绝修复的。

      ,针对在保修期限内，若房开公司拒绝修复，即使过了保修期限房开公司仍然具有继续修复的责任。

      但业主必须提供证据证明以下两点：,1、提供证据证明房屋的质量问题是在保修期内出现的。

      ,取证的方式：（1）第一时间采取拍照和摄像的方式，且应当体现拍照和摄影的时间。

      （2）联系物管公司和业主委员会共同确定房屋出现的质量问题，最终形成有签字盖章的书面文件。

      （3）同房开公司进行沟通，对沟通的内容必要时予以录音；（4）通过发送律师函的方式；,2、提供证据证明未过诉讼时效。

      ,诉讼时效是指，在一定的期限内，权利人不向义务人主张权力，那么期限届满后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

      房屋质量修复的诉讼时效为两年，即业主应当在出现质量问题的两年内向房开公司主张修复。

      ,如：A(房开公司)，B（业主）,B在2011年1月发现房屋问题，那么其应当在2013年1月前向房开公司主张修复，如果B没有在这之前向房开公司主张权力，那么起诉到法院，法院将会驳回B请求A修复的责任。

      ,实践中，很多业主确实在诉讼期限内向房开公司主张过修复的权利，但是因为提供不出证据证明，最终被法院认定已经过了诉讼时效，最后败诉。

      故业主向房开公司主张修复权利时，务必将该事实通过一定的方式保留下来，以便诉讼时作为证据使用，如录音或是发送律师函。

      ,（二）保修期内出现的问题，房开公司通过多次修复，仍未解决质量问题的。

      ,如果在保修期内存现的质量问题，经房开公司多次修复，仍出现同样问题的，房开公司不能免除维修责任。

      但是业主应当提供证据证明系同一质量问题，故业主要加强保留证据的意识，及时做好维修记录，让房开公司的工作人员签字确认，并让物管公司和业主委员会共同签字确认。

      ,四、过了房屋的保修期，但属于房屋的共有部分，业主可以要求物管公司通过合法程序将公共维修基金提取出来，进行修复。

      ,房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

      故维修基金的使用必须是共有部分需要维护，业主首先要确定出现质量问题的位置是否属于共有部位。

      其次维修基金的使用，必须经过合法的程序才能予以提取出来，一般由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。

      

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