评估时点是否会对被征收人的补偿安置权益产生不利影响？

【案件回放】

2018年11月2日，江苏某市相关部门对陈某作出《房屋征收补偿决定书》，决定对坐落于某市某号的房屋进行征收，房屋所有权证载建筑面积132.52㎡、土地使用权证载面积374.9平米，用途为住宅。收到补偿决定后，陈某认为，根据《征补条例》第十九条之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。某市相关部门在补偿标准低于市场价的情况下作出的补偿决定极不合理，严重侵害了被征收人的合法权益。为此，陈某诉至法院，请求撤销该补偿决定。

庭审中，某市相关部门答辩称，陈某未在法定期限内对评估结果申请复核，案涉房屋征收补偿价格合理有据，未侵犯陈某的合法权益。且补偿决定确定的补偿范围、标准、方式符合法律规定，程序合法。经法院审理，认为被诉征收补偿决定各项内容符合公平原则，保障了陈某的合法权益，适用法律正确，但由于存在怠于履行职责的违法情形，应当适用确认违法的判决，以保留其法律效力。故判决确认某市相关部门作出的补偿决定违法。

【瀛台律师论法】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条：估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

本案中，评估报告对案涉房屋与安置房屋均是以征收决定公告之日的市场价值作为评估依据，征收补偿安置方案对被征收房屋确定的补偿基准价为5300元/㎡，安置房的基准价从4600元/㎡至5400元/㎡不等，这就意味着被征收房屋的补偿基准价与最高的安置房的基准价大致相当。事实上，考虑到房屋的结构、成新、檐高、功能等因素，评估报告对陈某100.36㎡和32.16㎡的主房最终确定的补偿修正价分别为5583.55元/㎡和5605.65元/㎡，已经高于了安置房的基准价。由于陈某被征收的房屋是存在多年的平房，而安置房源为新建的楼房，所确定的安置房基准价对被征收人而言无疑是有利的。另外，排除地段、用途等特殊情形，通常情况下，二手房价格的上涨幅度不可能高于新建房屋。即使征收期间房屋的市场价格有所波动，但陈某所有的房屋合法建筑面积为132.52㎡，实际安置的房屋面积为143㎡，对超出被征收房屋面积的部分，仍然是按照安置房基准价及具体楼层计算补差。因此，在房地产市场价格有所上涨的情况下，陈某的补偿安置权益是不会受到不利影响。由此可见，被诉房屋征收补偿决定对此予以采信并无不当之处。

征收决定公告之日为2016年8月1日，评估公司于2017年1月26日出具《房屋征收分户估价报告》，于2018年10月11日出具增评报告，某市相关部门在2018年11月2日作出被诉征收补偿决定。该决定与评估时点相差27个月，与评估报告相差21个月，明显不符合《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定精神，不能认定评估报告和被诉征收补偿决定的作出是在“合理时间”之内。虽然期间有陈某拒绝入户查勘的原因，但这并不能成为阻碍征收补偿决定作出的理由，因而不能以增评报告的出具时间否认怠于履行作出征收补偿决定义务的事实。考虑到案涉征收补偿决定在实体内容上并不侵犯陈某的合法权益，应当以程序轻微违法为由确认被诉征收补偿决定违法。

【瀛台律师提醒】

在征收决定的具体实施中，只要评估机构是在征收决定公告之日起的合理时间内作出评估结论，市、县人民政府是在合理的时间内作出征收补偿决定，被征收人的合法权益就不会因为市场波动而受到不利影响。