转载 借名购房的风险

实践中，借名购房通常发生在实际出资人不符合购房政策所要求的身份条件，如经济适用房、限价房所要求的当地户口或中低收入等，或者由于在银行办理按揭贷款受限而又无力全款支付房价的情况下。

      ,我国实行不动产物权的登记公示主义，即在一般情况下，房屋产权登记在谁的名下，就推定该房屋的产权归谁所有，除非其他人能提出相反证据足以推翻这种推定。

      那么在借名购房中实际购房人与名义产权人之间是什么关系、谁对房屋拥有产权呢？,从本质上看，实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。

      根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

      ,所以，对于实际购房人来说，能否证明其与名义产权人之间存在购房委托合同是第一个风险。

      由于实际购房人与名义产权人之间往往具有一定的亲密关系，所以签订书面的委托合同往往不被重视，这就使得在名义产权人反悔的情况下，实际购房人无法证明委托合同的存在，从而无法主张权利。

      ,第二个风险是委托合同无效的风险。

      如果实际购房人不符合国家关于购房的政策性规定，为了恶意规避法律的强行性规定而借用他人名义买房的，其与名义产权人之间委托购房协议应该认定为无效。

      在合同无效的情况下，实际购房人只能主张因合同无效而要求名义产权人返还购房款的权利，而无法主张对房子的权利。

      ,第三个风险是无法证明出资的风险。

      实践中，很多人收集保存出资证明的意识不强，也导致其在主张权利时处于不利地位。

      ,律师提醒：借名买房存在风险！通常是名义产权人反悔的风险。

      实践中，如果无法证明双方之间存在有效的委托购房协议，或者实际购房人无法提供或者提供完整的出资凭证的情况下，法律上很难保障实际购房人的合法权益，由此导致的纠纷时有发生。

      所以，在不违反法律的强制性规定的前提下，实际买房人首先应当注意签订并保存好书面的委托购房协议；其次，要注意保存好付款凭证，通过银行转账的方式而非现金的方式支付房款。

      ,附： 转让经适房“指标” 引发首案,作者：洪雪来源：法制晚报,记者上午获悉，该案将于下周开庭审理。

      据悉，这是本市首例以他人资格购买经适房后被房主起诉要求腾房的案件。

      ,原告吕某夫妇诉称，2006年初，吕某夫妇经单位批准获得购买一套经济适用房的好机会。

      同时，张某夫妇正打算买价格优惠的经济适用房，但苦于没有资格购买。

      经熟人介绍，张某夫妇和吕某夫妇进行了协商。

      ,2006年2月21日，双方签订了《房屋买卖合同》，张某夫妇愿意给吕某夫妇2万元好处费，获得购买经济适用房的机会。

      由于政策原因，经济适用房购买后5年内不得上市转让，因此双方约定等该经济适用房交易限制期满后再办理房屋的过户手续。

      ,很快，张某夫妇以吕某夫妇的名义交齐了24万元房款，随后吕某夫妇所在单位为吕某夫妇办理了房屋产权证，张某夫妇住进了新房，等待着5年后办理房屋产权过户手续。

      ,2011年1月，吕某夫妇到法院起诉张某夫妇，请求法院判决其和张某夫妇5年前签订的《房屋买卖合同》无效，要求张某夫妇腾退房屋，还要求其支付房屋使用费，理由是经济适用房上市交易违反了国家政策规定。

      ,在诉前调解中，原告吕某夫妇提出调解方案，表示可免除张某夫妇的房屋使用费，愿意以双倍的数额即48万元偿还被告当初为其支付的购房款，换取被告腾退房屋。

      ,被告张某夫妇则拒绝调解，并提出反诉，要求吕某夫妇按照约定履行合同，5年限制交易期已经届满，请求法院判决原告履行办理房屋产权过户登记的义务。

      ,房山法院将于下周开庭审理此案。

      ,律师说法,针对此案，北京昊天律师事务所律师张天利表示，原告吕某夫妇与被告张某夫妇所签订的合同属于无效合同。

      因为按照国家政策规定，经适房的购买者必须是有资格的，张某夫妇当初购房时弄虚作假，导致合同无效，因此房子理应归吕某夫妇。

      ,同时张律师表示，张某一方可以要求法院对房子进行评估，然后根据房子评估后的价值，索要房屋增值费。

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